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律师陪购房“过招”7回合 |
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武汉晨报 江身军
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华中科大博士樊先生和未婚妻经过一天一夜的排队，获得了武汉关山某楼盘一小高层楼房的购买权。５月６日交付首期款时，他邀请易黄李张律师事务所陈宇律师陪同签订购房合同。
记者全程见证这次“律师陪购”过程。
陈律师先查看了销售方的《规划许可证》和《预售许可证》后，逐条看过合同，提出四大要求。
第一回合：交房时要有分隔墙
业主：原合同附件中写明“无分隔墙”，希望增加。
律师：应按楼书中的户型图做分隔墙，并将图附在合同中。
售楼小姐：同意增加做分隔墙的内容。但广告宣传单中已有说明，附在合同中无意义。律师：宣传单不能作为正式合同。结果：售楼员复印了几份户型图粘贴在合同中。
第二回合：交房条件选哪项？
格式合同原勾定的是第一项，即“已向建设质量监管机构办妥施工验收手续”。
律师：建议选择第二项：“已向主管部门办妥分期综合验收手续”。第一项只是最低条件，其意义在于单体建筑可交给开发商使用了。而综合验收则包括规划、教育条件、消防、电梯等方面的验收，对业主来说意味着更多的保障。
结果：售楼小姐请示上级，同意业主要求，但交房期限将延后三个月。业主表示同意。
第三回合：面积误差怎么处理？
原合同中写明：允许开发商在一定条件下更改规划设计，但未约定如何解决由此可能产生的面积变化。
律师：要按合同前款约定误差方式来处理，即超过面积３％（含３％）据实结算，超过３％的部分多的白送，少的双倍退差。
结果：开发商同意。
第四回合：不能按期办房贷怎么办？
原合同中写道：“因出卖人或银行原因不能按期或逾期办理贷款手续，双方协商另行处理。”律师和业主提出的三项要求，后来被对方回绝。
律师：将后半句改成“买方不负责任”。
结果：开发商同意。
第五回合：开发商违约怎么赔偿？
合同规定，如果开发商违约超出一定期限，业主有权退房，开发商应退还购房款，并按照买受人累计付款的１％支付违约金。如买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。
律师、业主：此条款并不平等，违约金过低。业主使用银行资金按５．０４％年利率计息，而开发商的违约金远低于利息损失。
售楼小姐：所有合同都是这样签的，改动的可能性非常小。
结果：她向上级反映后，答复是“不行”。
第六回合：业主能否享有物业使用权？
合同中，有该商品房所在项目全体业主享有一些物业的所有权、使用权一条。售楼部将这些内容划掉。
业主：“买个楼啥都没有？”
售楼小姐：“你觉得平等也好，不平等也好，只能这样。”
第七回合：没供水、气，算不算违约？
律师：将约定的供水、燃气等配套设施内容，也明确写入逾期交房违约责任。
开发商：交房也意味着这些内容的交付，没必要另行约定，未答应业主要求。“谈判”总共进行了两三个小时，售楼小姐觉得一份合同耗了一上午有点不耐烦，业主方也很生气。业主无奈做了退让，填完合同后，律师重新审查了合同没有问题后，结束陪购服务。陈律师说，半天能敲定合同，算是效率较高的。
怎样找律师陪同买房？
易黄李张律师事务所陈宇律师说，“五一”期间，他已接受了十多人的陪购申请。据介绍，目前武汉市有不少律师行开展这项服务，易黄李张律师事务所、今天律师事务所等这类服务已颇有规模。陈律师介绍，该所每月业务至少有２０人次。近来随着房产销售高潮到来，每天都有人要求陪购。
据介绍，陪购服务收费从１０００到５０００元不等。最基本的服务是：协助审查开发商建设依据，和开发商协商签署合同及后续咨询等，复杂的则包括代理合同签订、收房验房，代办权属证书，乃至代理解决争议等。
购房四大须知
不要盲目参与内部认购按开发办规定，多层房屋建筑封顶、高层主体建筑须超２／３，才能取得预售许可证。
在一片空地上“内部认购”的房子，开发商容易不认账。不要随意下定金下定前一定要弄清，因各种原因到时不能购买，能否退定；不能撤定的，要和家人充分商量，以免定金打水漂。注重建筑商品牌售楼部展示的施工许可证可看到委托建筑商是否有品牌实力。
另外，需仔细考察地段、外部环境，看户型是否合理适用，朝向、装修标准、承诺的配套设施是否合意。合同约定尽量充分合同签订前，应看清楚面积、交房时间、办证时间等要件是否合理，特别要注意补充条款中，有没有开发商的免责内容，以免陷入霸王条款。使用新版合同，绿化率、容积率、会所面积等都应载明。 | |
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