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律师解读购房奇怪补充合同 |
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新华网 桑迪红
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最近一年，杭州购房者买房子时，经常会碰到房产商要求在正式合同外，另签一份补充协议。究竟该不该签？签了又会有什么后果？许多购房者常常举棋不定。有的购房者感觉补充条款合理，想也没想就签上了大名，没想到，这看似合理的补充协议就签出了大麻烦。
据法律界人士介绍，多数补充条款是房产商为了应对去年6月1日开始执行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》想出的招，按规定，如果房产商与购房者另有约定的，要遵从其约定。虽然杭州市为了保护消费者权益推出了格式化的房产合同，但如果购房者额外签了补充协议，内容又与主合同相反的，则可能导致条款的更改，损害自己的利益。
见招拆招，那么究竟哪些补充合同该签？哪些不能签？都市快报特别邀请了浙联律师事务所主任戴和平（下简称戴）和浙江六和律师事务所副主任刘成林（下简称刘）两大律师，通过具体案例，找找这些补充协议的陷阱。
案例一：两条协议转嫁交房风险
事件：姜先生今年6月与房产商签合同时，房产商在补充合同里提出两条协议。协议条款规定，遇到下列两种情况，房产商不承担逾期交房责任：1.房产商已经在交付日之前向有关政府部门提交了当期完工房屋的综合验收申请,但政府部门未能及时开始进行或完成综合验收的；2.相应政府部门要求必须在分期开发的房屋全部完成后进行一次性竣工综合验收的。姜先生不知道签了这一协议后，对正式合同的有效性是否有影响，未来如果综合验收没有通过，房产商拒绝交房，是否还能追究其违约责任。
戴：格式合同和司法解释里都规定房产需在通过综合验收以后交付。但因为房产商在提交综合验收申请后，可能会遇到一时不能完成综合验收的情况，这本来是房产商应该承担的风险，但房产商通过此举将部分风险转嫁给了购房者。如果购房者签了此协议，可视为对前款的条约更改，补充协议有效，购房者最好拒签。
另外，需要补充一点的是，司法解释里，将房屋的转移占有视为交付，这就提醒消费者无论合同如何签，如果楼宇尚未达到合同规定的交付条件，最好不要接钥匙。
刘：如果购房者签了这样的补充协议，最后因此发生纠纷，法院很有可能判房产商胜诉。但个人认为，这一补充协议是否有效值得商量。虽然补充协议更改了交房条件，但是，通过综合验收方可进行交付是法律的强制性规定，合同意思不能侵犯法律的规定，因此，可以认定为无效。
案例二：空白条款签不得
事件：今年5月，徐先生购买了城东某新开盘的预售楼盘。签合同当日，房产商提供的一堆合同文本中，除了正式文本，另有一份补充协议，不过，房产商并没有在此补充协议里写明具体的条款，购房心切的徐先生按售楼人员的指示，在这份空白合同上签下大名。几天后，徐先生拿到合同，发现房产商在补充协议上增加了这样一条内容：本房产土地使用权证已抵押。徐先生不知道这一新增条款是否有效，日后是否有潜在的风险。
刘：按最近的司法解释，如果房产商把土地使用权证抵押的，需要事先明示购房者，这一事件里，房产商在事后才予以告知。这也告诉购房者，空白的补充协议签不得。如果购房者在空白协议上签了名字，就表示同意房产商事后加上的任何条款。当然购房者事后如果不同意也可以要求法院解除合同，但一般消费者无法就此举证。
案例三：看似平等的陷阱
事件：陈先生在购房时也与开发商签署了一份补充协议。这份补充协议注明，如果开发商违反合同协议，将陈某已购房产再另卖他人，除归还房款外，还要按合同金额的10％支付违约金，反之，如果买方事后违约，不打算购买此房产，也需要向开发商支付房款的10％作为违约金。
戴：这个补充协议看起来双方权利、义务对等，其实是个陷阱，很不公平。按照司法解释第八条、第九条规定，如果在商品房买卖合同订立后，房产商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人或在商品房买卖合同订立后，房产商又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的消费者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房产商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这是法律针对房产商的恶意欺诈作出的惩罚性规定，但对买方则没有相应规定。这意味着如果房产商一房二卖，买方最多可以得到房屋总价一倍的赔偿，但此补充协议签订后，购房者最多只能得到房屋总价10％的赔偿。在房价跌的情况下当然没有问题，但在房价涨得很厉害的时候，购房者就吃亏了。比如房价涨了30％，开发商赔给购房者10％，还能赚20％。
案例四：诉讼办法另定无效
事件：叶某去年购买城西某楼盘时，在合同正本外，另签了一份补充协议，规定买卖双方对于该合同若有任何疑义，或因此引起纠纷，由买卖双方自行协商解决，任何一方不得向法院或仲裁机构提起诉讼。
戴：这一条款与合同当中规定的双方若有纠纷，将向法院提出诉讼或申请仲裁相矛盾。由于法律规定公民享有诉讼权，因此这份补充协议哪怕签了也不具备法律效力，不妨碍双方发生纠纷时，找法院诉讼或交由仲裁机构裁决。
案例五：注意承诺主体是否有效
事件：张某买了房子后，因为考虑到房屋日后绿化的问题，又找到了房产公司。房产公司于是写了一张条子，承诺2002年3月以前，拆除破旧房屋并完成绿化，如逾期则房产公司支付10%的房款作为违约金。房产公司还在该纸条上盖上了销售部的章。事后，房产商果然没有按期完成绿化，双方发生纠纷，最后法院判决该承诺无效，房产商胜诉。
刘：这其实也是补充协议的一种，法院判决消费者败诉的理由是销售部作为房产公司的内设机构，承诺无效。这就提醒购房者，在签订协议时，一定要注意签约主体是否能够独立享有民事权利，承担民事义务。一般来说，非营利性单位的内设机构肯定不能独立享有民事权利，承担民事义务，不具民事行为能力。但营业性单位的内设机构，也有认定可以代表的。
案例六：合同变更看仔细
事件：叶女士在九堡买了一处物业，当时签的合同中规定，如果双方要更名，需要交3000元更名费。叶某后来考虑到一些税费问题，要求房产商把合同改成她儿子的名字。更名过程中，房产商提出与叶某再签一份正式合同，因为原合同签订时，公司尚未拿出预售证。房产商告诉叶某正式合同与原合同基本一致，叶某于是签下了名字。但叶某回家后细看合同却发现，新签合同里的土地使年年限为50年，而原合同为70年。叶女士上诉法院要求宣判第二份合同无效，但法院不予支持。
刘：从事实经过上看，在本案例中，开发商存有故意欺诈的成分，所以业主可以欺诈和重大误解为由，要求撤销第二份合同。但在实际打官司中，消费者对于自己的诉讼请求无法进行举证，所以法院最后以不能举证判原告输。这提醒消费者，在合同变更时，更要仔细看清楚合同内容有无变更。
案例七：面积据实结算签不得
事件：吴先生日前在滨江买房子时，也签有一补充协议，内容是如果房产交付时，面积有所差异，双方按实际面积结算。
刘：司法解释里的第十四条规定，房产商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，消费者请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，消费者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。消费者如果同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由消费者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房产商承担，所有权归消费者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房产商返还消费者，面积误差比超过3%部分的房价款由房产商双倍返还消费者。
可见，如果买卖双方另有约定的，将遵从其约定，这一补充协议签不得。
案例八：此项承诺无效
事件：史某一口气在钱塘江边买了四个单元楼层的顶层，目的是看江景，合同签了以后，史某要求房产商另外补充一协议，屋顶使用权归史某。但房屋交付后，房产商没有满足其条件，史某以此为由拒付房款。双方最后闹到法院，房产公司胜诉。
刘：按有关法律规定，屋顶使用权归全体业主共有，因此开发商与个别业主的擅自约定无效，虽然业主认为开发商因此有欺诈之嫌，但无法举证。 | |
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