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购房维权律师网上答疑实录 |
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新浪房产
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每年的九月、十月素来被称之为楼市的黄金季节，想必很多朋友会选择在黄金周外出购房或者装修。购房装修对每个人来说都是大事、喜事，但绝大多数购房者的购房经历都非一帆风顺。
以下是购房维权律师秦兵答疑实录：
秦兵：我是秦兵，主要做消费者的集体收房，集体退房业务。
网友：秦律师，我买了海淀的房子，我拿了你的204条去，但是开发商不签。
秦兵：我专门写了204条的规程，是不是按照这个204条签合同呢，签合同还是有技巧的，最好找律师一块儿去。
网友：我购买了政府公开发售的微利房，入住五年，由于与住宅区合作的开发商擅自利用，一直不能办房产证，业主投诉无门，这样的情况如何维护自己的权利。
秦兵：找人大代表，这个成本最低，花钱就找律师。人大代表给住宅局的局长发一个函，局长很快就可以解决问题。
网友：我在市中心买了一处高档精装房，入住以后发现所谓的精装问题多多，碰到这种情况怎么向开发商交涉讨回公道呢？
秦兵：如果自己做的话成本太高了，律师费、诉讼费可能都很高，比较低成本的方法就是组织十几户业主一块儿谈，因为这种情况一般是不光一家有，很多人都有，大家集体谈的话成本比较低，收益也比较显著。
网友：我的房子均价是11000，当初的售楼小姐没有明确每平米9000以上契税交多少，对我形成了误导。
秦兵：这个问题现在无法证明了，除非你有证据证明，但是要证明自己被误导有错误的意思表示举证成本太高了。
主持人：开发商进行宣传的楼书到底有没有法律效益？
秦兵：在法理上讲肯定有，但是实际中很多法官不大认可，楼书必须写入合同才能作为证据的一部分。
主持人：小区的楼书里面绿地有很大一块儿，实际上的绿地缩小了很多？
秦兵：这样的事儿可以大家组织起来。小区设计规范里面有绿化率的标准。
网友：秦律师非常想找你做咨询，不知道你的咨询费一小时多少钱。
秦兵：不让做广告，打我办公室电话吧。
网友：如果是赠予就不需要交费用了。
秦兵：只要写合同就有税，如果继承没有合同就不用交契税了。
以下是购房维权律师李玲答疑实录：
李玲：大家好！我是李玲，来自北京市汉韬律师事务所。今天非常高兴和各位见面，也希望能够为大家提供帮助。
业主代表：我是荷塘月舍的业主；我们是天秀D区的业主，我们签订的合同交房日期是9月10号，到现在还是有临时电、天然气未通、电梯还处于施工状态，还有一些绿化、安防的问题都没有按期完工，但是开发商要求我们按期收房，他们拒绝作出一些承诺，碰到这样的问题我们该如何处理？
李玲：我想是这样，首先商品房的买卖合同当中明确约定了一个房屋交付的日期。根据你说的现在合同约定的交房日期还有一段时间，但是业主看到的情况是电梯还在施工，业主预计在交房日期房屋是没有办法按照合同约定进行交付，现在开发商可能已经发出了交付使用通知书或者还没有，但是不管怎么样到交付的那一天首先根据买卖合同核定交付房屋的标准，第一个就是《竣工验收备案表》，交付的时候还要有一些条件比如水、电、煤气和其他约定条款。电梯还在施工状态，还有小区的一些其他配套都在施工，这样的情况业主是有权拒绝收房的，开发商为此必须向业主承担逾期交付的责任。但是我想业主应该进行正确的保全，开发商是发出了通知书，并且在通知书的合同当中都有了明确的约定，无论通知书多少日送达，我建议业主在约定的交付当日一定前往交房现场，在业主经济许可的情况可以聘请公共机构共同前往。在整个收房过程中，第一按照合同约定前往收房了，因为什么样的原因房屋没有收，并且对于开发商出现的种种问题导致我们不能收房必须有一个很明确的东西，最好是开发商给我们签字盖章，这个比较难，剩下的必须以书面的方式向开发商发出了一个明确的书面异议，这样才有比较合法的权益保护。
事实上我们和开发商交涉没有达到的条件什么时候可以完备，包括承担一些相应的违约责任。基本上就是这些。
业主代表：我要注意两点，首先确认是不是可以收房了，而是要达到合同的所有要求。第二我们要注重证据的保全，第三我们还有权利向开发商要求他何时完工的承诺。还有一个问题是，我们在收房之前，开发商要求我们缴纳契税和公共维修金，并且他制定了代办公司，代办费是一千块钱，如果我们拒绝就不让我们收房，这个问题如何处理呢？
李玲：这个问题要分两个方面，首先要看看买卖合同当中有没有对交付有一些附带文件，因为有一些附带的文件当中已经写明了，把这些东西直接设置在合同条款里，这是一种方式。还有是在买卖合同对此没有任何补充协议。开发商要求房屋交付的时候不签这些协议就不给钥匙这样的做法，如果合同没有约定的前提之下，开发商这样做是违反买卖合同，这是开发商的责任。开发商的义务就是按时按照约定交房屋，这样的前提之下业主有权拒绝缴纳这些费用，开发商如果以此为由拒交钥匙，业主有权要求开发商承担逾期交付的责任，这个在去年北京有这样的案例，业主最终胜诉了。开发商承担了阶段性的连带担保责任，房屋办完产权、抵押登记之后，开发商负连带责任，所以他非常着急当事人办产权。
业主代表：刚才你回答的第二个问题，我们也咨询过律师，北京市公布的法律是不允许收的，房产证的代办费，虽写在合同条款的补充条款里，这是一种委托责任，业主可以撤销。
李玲：如果是开发商对这些加以约定，因为契税必须是办理产权登记的时候缴纳，公共维修基金是入住的时候缴纳的，通常的变通方式是找到一家房地产中介结构，当然是有资质的，由他们和业主签协议，这样等于和开发商脱离了关系。对于契税和公共维修基金来说开发商没有权利代收，从业主的角度可以说补充条款无效，但是不排除法院以合同为由维护开发商的权利。
业主代表：我们是2月份买了天秀D 区的一套房子，当时已经交了房款，但是一直没有给我们印花税发票，后来通过我们协商后来同意，但是后来又让我们直接退房。开发商为什么这样威胁我们呢？有一个前提就是他没有在我们合同上签上他的印章，因为他是委托销售公司进行销售的，可是根据合同法我们已经履行我们应尽的义务，事实上，这样的情况是开发商单方违约。如果寻求法律帮助的话，我们的胜算有多大？
李玲：买卖合同作为买方的业主已经签完字，包括交了首付款和印花税，但是开发商没有签字，我想问首付款、印花税上面的财务章是开发商的吗。合同里面约定的付款的方式，收付款的缴纳是在签订合同之前还是签订之后。如果是在签定合同之后，这样如果作为业主提起诉讼有两种可能性，从业主缴纳费用的情况开发商是认可了合同的效益，合同已经实际在履行，是事实上的买卖关系。第二种可能性是开发商没有盖章，没有最终确立这个合同的有效性。
业主代表：我们当时申请的是公积金贷款，我们和开发商进行了协商，他约定了一个办理按揭贷款的时间备案下来1个月左右，因为他一直没有盖章也不可能备案，所以在销售公司和开发商的往来函件我们有一个复印件，他的意思就是我们开始备案算起。在二月份到现在这段时期这期间是默认的，可是现在反悔了。
李玲：这些证据综合起来可以主张合同的实际成立，要求开发商尽快办理手续。
网友：开发商所谓的定金不退有没有相关的法律规章、条文对这个做限制呢？
李玲：有两种写法，有订和定，这两个法律解释上不一样，订字是无论交易成交与否这个钱是要退钱的，至于定额的定字在法律上属于担保性质，收费定金的一方，缴纳定金的一方如果不前往签约，就无权要回。开发商是否是合法销售，有没有销售许可证。第二个问题因为开发商往往在合同中签约之日起多少日签约，如果没有来定金不退，这要注意一下，证据保存，公证处的很高，可以带一些跟这个事情没有关系的朋友去，证明七天之内我是履行过义务的。
网友：填写登记产权证上的姓名有什么规定吗？对以后有什么影响？
李玲：产权的所有人当时填写的应该和买卖合同的买方是一致的。
网友：我到底应该什么时候缴纳契税，是给房产证之前还是之后，为什么开发商在办入住的时候就让我们交沁水。
李玲：契税是在办产权证的时候必须交的，开发商要求入住时交契税，开发商承担的是连带担保责任，因为在现实当中不排除一部分业主反正房子我也了，对于有些契税就先拖着不交，这样的情况下开发商的责任是无限期的延长。
网友：没有在京户口，买房子可以用原来的公积金买吗？
李玲：公积金如果是外地的就不能在北京买，你在北京没有缴纳公积金就不能买。
网友：做买房的时候做的商贷，其实自己也有公积金，但是不了解，现在怎么能把公积金的钱包用于商贷呢？
李玲：拿购房发票和合同到公积金管理基金去，把公积金里的钱提出来。
网友：我买了一套住房，经过实际丈量，有效的地面面积和合同标的差很多，房款已经交清了，所有手续都办完了，我一直感觉被开发商欺骗了，有没有查证措施，如果查证到哪个机关？
李玲：房屋的建筑面积和房屋的套内建筑面积，从你说的情况是地毯面积，也就是俗称的使用权面积，这个使用权面积不是建筑面积，这和合同当中的面积肯定不一致，建议第一要求开发商出示这套房屋的实测面积数据，如果对于那个数据还有疑问可以和开发商共同委托房屋测绘单位共同测试房屋的实际面积，如果不同意也可以自己聘请测绘单位，最终都不可以只能委托相关的法院机构。
网友：一个外地人如果在北京市区买房怎么才能办户口？
李玲：现在只是一些远郊区县，原来通州区的一个镇子你买一套房子，还要加上投资多少才给你当地的户口，这要看当地的政策。
网友：我和男友去年买了一套住房，合同写了两个人的名字，现在由于感情问题要分手，现在如何办理？
李玲：首先要确定这个房屋的产权是否办下来了，如果这当中是按揭方式购买可能还涉及到贷款人，关键是看借款人是谁，相应的手续会很麻烦。
网友：我当初买房子的时候开发商在合同里有一条要求一年之内完成装修，我的钱不够完成维修，这有没有法律效力呢？
李玲：开发商这个条款明显是不平等的条款，现在要求要撤销这个条款的话必须在一年之内提出诉讼，过了这个期没有权利再来要求，这样的话未来很可能面临被强迫的可能性。
网友：新买的房子产权证还没有办下来可以转让吗？
李玲：如果是商品房可以按商品房的预售来办理，必须银行和开发商都同意。还有一点是没有拿到所有权证的房子是不能进行转让，我们设计了一种模式，可以先签一个房屋的转让合同，这个合同只是成立没有生效，我们附加的生效是产权证办理完毕之日。这样到了某一个条件比如产权证办理完毕之后这个合同立即可以生效。另外在房屋价款的给付上，我们建议卖方不要给过多的房屋价款，后期即便有合同保护，我们建议采用的方式是在业主经济能力许可的条件下，可以在自己的房价款全部放在公证处，这样对于双方都比较放心。
网友：我的老公用公积金买了一套房子，能不能用自己的公积金买一套房子？
李玲：另外一个人是不受这个影响的，如果是自己已经用公积金买了房子，在没有还清贷款的时候不能再用公积金买房。
网友：我与今年年初与一开发公司签订房屋买卖合同，合同规定5月27号交房，开发商承诺预付款每一万元每天按一元返利息抵扣房款。可是开发商不承认，到了交房的时候我要结款开发商不同意。我的房子房款算不算交清？
李玲：首先开发商的承诺是按照已交房款的部分和利息再来用利息抵扣尚未交的尾款，首先这个承诺有什么证据证明，如果没有证据证明，开发商又拒绝补交的房款，这种前提你可以向公证机关办理公证手续，这样将来并不能作为业主违约的东西，这样业主仍然可以向开发商提出交房责任。 | |
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