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律师帮你规避购房风险 |
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沈阳今报 |
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［开场白］
商品房销售活动中，签订合同是保障买卖双方权益的最后一道屏障。也正是由于合同本身对买卖行为加以法律约束的独特属性，而使其成为交易双方最终权益的争夺战场。
我们也更多地发现，在这一场利益战斗中，消费者由于行业知识的匮乏，面对诸如订金、公摊、产权证、房屋面积以及开发商私自增项等诸多条款经常是一头雾水，从而最终使自身权益受损害。今年3?15，北京将出台全新的商品房销售合同，其中对投诉较多的条款进行了修正或变更，同时又添加了一些相对重要的约定要素，从而对保障消费者权益起到了更广泛的作用。直面3?15，让商品房买卖合同的混沌签订真正变得清晰起来。
消费者买房，与开发商一对一签订购房合同，是天经地义的事。但目前的商品房交易市场，买卖合同内容却千差万别。消费者如果想比较一下不同开发商合同差异究竟在哪，并不是件容易事。从记者调查中发现，开发商在签署买卖合同过程中，占有绝对优势。消费者却处于没有专业性、没有商量余地、法律意识淡薄等劣势。记者收集了近20个不同楼盘的商品房买卖合同，涉及市内各区的精装房、清水房、普通住宅及联排别墅各类项目，对其相关约定进行了对比分析，也特别邀请了北京隆安律师事务所沈阳分所高金律师对本次调查的结果发表看法，帮助消费者真正识清权利与责任。高金律师表示，合同约定在不违背法律法规的强制性规定的前提下，以当事人自愿为原则，同时要考虑买卖双方相互的公平性和对等性。
买方逾期付款的违约责任
逾期付款期限约定为7?90天不等，多数约定30天；
违约金规定：逾期未超过规定日期违约金为逾期付款部分万分之零点五?万分之五；
逾期超过规定日期违约金为逾期付款部分增加至原来的二倍或万分之八；
因买方延期付款导致卖方解除合同，需要买方支付违约金为应付款的1％?20％。
［律师解读］
参照标准：常规未超过规定日期逾期付款的违约金标准为按日万分之三，超过规定期限的违约金标准为按日万分之五，逾期付款天数为15天。
温馨提示：逾期付款和逾期交房的违约责任应对等。
关于交屋标准的认定
交房标准的约定：70％：该商品房经验收合格；
30％：该商品房所在楼宇经验收合格；
出卖人可据实延期的约定：不可抗力多约定在10?60天内告知买方；
而其他原因，多数合同都没有约定。
［律师解读］
判断标准：开发商出具由建设主管部门发放的《竣工验收备案表》
对于不可抗力的告知义务，合理的期限应该在15天之内。
基础设施正常运行约定
多数合同明确了交房同期交付使用上下水、供电、冬季供暖等，煤气则依据入住率或相关政策开始供应，延期则承担相应违约金；
40％以上合同没有约定此项违约责任。
［律师解读］
除了水、电、暖气等基本约定项目外，买受人应在合同中约定通讯（电话、宽带）、有线电视等其他设施的交付日期和违约责任。
如果基本的生活配套包括水、电等没有交付，可以等同为房屋没有交付，买受人可以参照房屋未交付的违约标准来要求出卖人承担相应的责任。
卖方逾期交房的违约责任
逾期交房时间约定为15?90天；
七成以上的合同中约定的违约金标准与买方逾期付款违约责任相同；
其他合同约定的卖方需要支付的违约金比例都明显低于买方的违约责任；
因卖方逾期交房导致买方解除合同，卖方需要支付的违约金为0.1％?3％。
［律师解读］
合理范围：逾期交房约定在30天内比较公平，违约责任与逾期付款的责任对等。
关于产权登记的约定
出卖人登记备案时间：80％的合同中约定为商品房交付使用之后90天内；
个别合同中约定为365天；
违约金约定多样化：按日支付买方总房款的万分之一?十万分之一；或总房款的0.5％?3％；35％以上的合同没有约定违约责任，甚至约定由“出卖人继续办理”。
［律师解读］
出卖人登记备案时间按照《商品房销售管理办法》第34条第2款规定应为60日内，超过约定买受人可以与出卖人协商并据理力争。
违约金标准按照逾期办理房屋权属证的有关规定，应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。
关于部分公共面积约定
屋面、外墙使用权：35％约定归全体业主所有，或按照物业管理公约享有使用权；60％约定该权利归开发商或出卖人所有；5％约定其使用
权和收益权全部归开发商所有；会所、地下车位的产权：大多数合同对此无约定，5％约定归出卖人所有。
［律师解读］
这几项使用权都是与所有权相联系的，通常房屋销售未及50％时，相应的权利归出卖人所有，超过50％则归全体业主共同所有。关于地下车位和屋顶花园的使用权原则上开发商无权处分，除非他能提供相应的权利证明。 | |
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