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延期交房 违约金缩水5倍？ |
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华西都市报 钱乐亮
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【提出问题】
城西美丽星业主许先生问：他与开发商签署的《商品房买卖合同》约定，开发商应当在交房后180天内为其办理房屋权属证书，否则按照已付款的5%向他支付违约金。
开发商于2004年6月交房，2005年6月10日才为他办下房屋权属证书。他向开发商要求按已付款5%支付违约金，开发商却认为迟延办证并没有给许先生造成损失，根据最高人民法院的司法解释，合同约定的5%的违约金过高，因此，他们只同意支付已付款1%的违约金。那么，开发商的说法有没有法律依据。
【律师提醒】
罗辑律师答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”既然许先生与开发商的购房合同中已明确约定了逾期办理房屋权属证书的违约金为已付款的5%，那么开发商就应当按照合同约定向许先生支付违约金。
同时，该司法解释第十六条也规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失
３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。但本案中，开发商给许先生迟延办证的损失难以具体确定，司法实践中，在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。因此，开发商的抗辩难以得到支持。 | |
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