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70年后的房子怎么处理 |
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信息导刊 孙晓胜
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“五一”前拿到了自己新房的房产证，让在北京中关村工作的李敏新大喜过望。但仔细研究了一番刚到手的房本后，新的烦恼出现了。李先生的疑问是：“我是2003年买的房，房产证上说，我这房子的土地使用权到2073年就到期了。那么，70年后我的房子该怎么办呢?”
通过上网查阅相关的法律规定，李敏新发现，2005年5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法(试行)》中提及了自己所关心的问题。《办法》第二十五条规定：土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。
“届满”、“未获批准”、“无偿收回”……这些“刺眼”的字句让李先生更加担心自己房子的命运。
法律上没有明确说法
70年后的房子该怎么办，我国目前还没有法律明确规定要如何解决。
“70年土地使用权”问题，并非每个业主都注意到了，而事实上，每个业主都已经开始面临这个问题。《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第二十五条中，“无偿收回”的确切概念是什么?业主的利益会不会因此受损?如果土地使用者需要继续使用土地，该如何提出申请，最长能申请多少年?要不要补交土地出让金?针对这些问题，北京市国土资源局法制处处长丁世华的回答是，现在，《办法》的具体细则正在进一步探讨当中，将来会对这些问题做出明确的规定。该办法目前尚在试行阶段，有一定修改的余地，并非一成不变。而另一位北京市国土资源局的工作人员介绍：“70年后的房子该怎么办，我国目前还没有法律明确规定要如何解决。”据这位工作人员介绍，《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定，居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。他认为，70年的土地使用权期满后，土地收归国有，而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。
对此问题，房地产业内的认识也不统一。万通集团董事局主席冯仑表示，土地使用权收回问题应由人大立法，土地管理部门出台的相关办法应该只是一个方向性的政策。而北京另一家房地产公司的老总认为，土地使用权收回问题的很多细节还需要细化。如在何种情况下，土地使用权可提出延长申请?土地使用权被收回后，地上的房子如何处理?公房及经济适用房的用地该如何处理?一些私家产权如宅基地的土地使用权又该如何处理?这些问题都应出台具体细则，否则操作起来难度较大。
“70年期限"的解决之道
如何解决“70年土地使用权”问题?对此，中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰说，从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予折价补偿的方式。
林增杰说，他认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题。第一，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。第三，用类似拆迁安置的办法解决。
如何减少“隐性损失"
许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年。事实上，还有一个问题在频频困扰众多的业主。根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算的，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年，无形中，期限已经“缩水”了。
北京汉卓律师事务所律师秦兵指出，根据法律规定，开发土地空置2年以上的，国家可以收回。但现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失。
据了解，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。专家建议，今后，可以由房屋买卖双方通过协商后以合同的方式来解决这个问题，但其前提是“信息对称”。政府主管部门应制定土地使用期限公示制度，强制开发商履行告知义务，并对不履行这一义务的开发商实施处罚，从而保证购房者的知情权。在这个基础上，实行土地使用费分摊制，以年度为计费单位，开发商和购房者按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用。 | |
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