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购房人退房需要另行解除贷款合同 |
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北京晚报 |
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2002年，李先生与某房地产公司签订了合同，购买5套房屋，首付款即达400万元左右。此后李先生又向按揭贷款银行贷款将近1600万元左右，全部款项均向房地产公司支付。
后李先生发现这个楼盘有很多问题，遂萌生退意。经过反复与房地产公司交涉，又通过各种方式方法并举，房地产公司同意李先生退房。2004年2月份，双方签订协议，开发商将李先生所有的首付款归还李先生，并给了李先生一定补偿，但是双方并没有谈到银行贷款的问题。
李先生认为这就算完事了，没有通知银行即停止了支付按揭贷款。过了几个月，银行方面发现李先生停止还款，即进行调查。李先生称已经与开发商解除了合同，因此与银行间的贷款合同也应当解除。但银行方面予以拒绝，并明确表示要起诉李先生，要求其归还剩余全部贷款本金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《司法解释》”)第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支帧薄5?5条第2款还规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
李先生据此认为自己与银行之间的贷款合同已经解除了，银行不应该再找自己的麻烦了。这种理解过于片面和简单，是不正确的。
《司法解释》规定商品房买卖合同“被确认无效或者被撤销、解除”情形下，得以解除贷款合同，而不是规定商品房买卖合同“无效或者被撤销、解除”情形就解除贷款合同。所以，并非只要房屋买卖合同效力消失，贷款合同就一定要解除。关键在于“被确认”这三个字上面，该如何理解这三个字呢？
按揭贷款合同的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是，贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。
如果仅仅是当事人自行协商消灭房屋买卖合同的效力，贷款合同并不必然跟着消失效力。贷款合同效力是否继续穿在，依赖于合同双方购房者与银行的意思。如果购房者具有还款能力，那么贷款合同仍然可能存续。例如在退房的时候，假如开发商是把全部房款一股脑都给了购房者，当然购房者就应该把银行的所有剩余贷款本息都归还银行。
若贷款合同并未失效，购房者却要求银行向房地产公司索要剩余贷款，这是一种债务的转让，依据《合同法》第84条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。如果银行不同意，李先生这样的购房者并不能免除剩余贷款的债务。
如若当事人可以随意解除房屋买卖合同，并且在其真实性、合法性、有效性都不确定的情况下，贷款合同效力就消失，那些套取银行贷款的行为更会猖獗，可以想见银行的贷款风险是多么巨大。
但如果是通过诉讼、仲裁方式使房屋买卖合同无效、被撤销、被解除，则情况完全不同。这样的情形，在法律属性上是依公法发生的物权变动，是通过国家司法行为导致房屋买卖合同效力消失。房屋买卖合同效力消失的原因、过程可以确定是真实、合法、有效的。这种情形下，购房者贷款合同目的已根本无法实现。此时购房者既失去房屋，也没有持有贷款，如果继续向银行来偿还借款本息，显然是极不公平的。所以，《司法解释》规定可以依法解除贷款合同。
因此，购房者只有经过法定程序，以司法途径确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后，购房者或者银行还必须再通过司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。如果不是这种途径，或者不提出这种解约主张，贷款合同仍然维持效力，购房者仍然应该向银行还款。
李先生这种鸡飞蛋打的悲惨情形该怎么办？我认为，李先生可以再提起诉讼，请求法院确认房屋买卖合同已经真实、合法、有效地解除，并请求解除贷款合同，从而免除剩余贷款债务。 | |
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