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私自处分共有财产是否有效 |
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问：我的同事小李和女朋友2000年办理结婚登记。2001年，小李欲购买紧邻本市某商业区的一栋临街楼房的首层房屋作为投资出租，由于资金不足，小李向我借了10万元，并口头约定这笔借款作为我的一部分投资，买下该房屋后由双方共有。他妻子当时也在场，并同意我们的决定。房屋成交后，产权证书登记在他的名下。后来，他向工商局申请了营业执照，又向房管局申请更改了房屋的用途，之后一直出租用于营业，所得租金每月都有给我。2004年起，他俩夫妻感情开始不合，此后本市房地产市场持续升温，小李就私下将房屋以高价转给别人，从中获利不菲。2006年初，小李离婚，此时他妻子才发现该房屋已出售。请问：1、女方认为该房屋转让未经她同意是无效的，要求受让人返还该房屋，这种观点有法律依据吗？2、该房屋我也有出资，我对该房屋是否也应有部分产权，我的权益该如何保障？
潘军颜律师（广东伯方律师事务所）：首先，共有人私自处分共有财产是否有效需按不同事实情节予以确定。虽然产权证书上登记的只是男方名字，但由于购买房屋是结婚后发生的，按我国婚姻法的规定，婚后取得的财产，如果夫妻双方没有特别约定，那么该财产都属夫妻共有，该房屋属于夫妻共有财产。男方未告知妻子私自把房屋转让的行为是否有效，取决于受让方是否知道产权人已婚和征求妻子同意。如果受让方确实不知道上述情况又为房屋支付了市场对价，则属于善意受让。根据司法实践，在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的，一般属无效行为。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护其合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在上述争议中，如受让方没有理由知道业主结婚及买房的时间，且购买该房产时又支付了合理的市场价，则其购买房屋的行为是善意的，应受到法律保护。女方只能向擅自处分房产的男方要求分配售房款，而无权要求善意受让方返还房屋。
其次，一方曾出资购房并不当然意味着对房屋享有产权。对于房产交易来说，只有出资与出资各方共同购房的意思表示结合起来才能确定该出资的法律属性。由于上述房产只登记在其中一个出资人名下，其他出资人如需主张享有房屋产权，就必须提供有利、确凿的证据证明出资各方当时已认可只要出资就意味着享有房屋产权，否则，出资人在争议房屋已经办理了产权证几年后才提出享有产权的主张是难以得到支持的。但是，出资人即使不享有房屋产权也不等于其合法权益就没有法律保护。如出资人确实没有充分证据证实其享有房屋产权，但其仍享有对登记产权人的债权，有权要求产权人夫妻双方共同承担返还出资额的法律责任。 | |
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