| 联系电话 |
| 13609911022 袁红军律师 |
| 传 真 |
| 0991-4889799 |
| 邮箱lawyeryuan@126.com |
| 乌鲁木齐市安居南路70号
招商大厦22层 |
| 客服QQ： |
 |
|
|
|
律师解读买房“家务事” |
|
|
|
法制晚报 冯霞
|
| |
|
|
据京城某报报道，北京市本月会迎来住宅开盘高峰，预计上市的全新楼盘约为10个，并有30个老项目后期即将开盘。今年新房供应量充足，而普通住宅成供应主角。搜房新房网初步统计，今年6月至12月，北京至少将有22个新的住宅项目入市。
房地产市场如火如荼，法制晚报也收到了许多读者有关房地产方面的“问题邮件”。
以下选取比较典型的问题请北京市律协物业管理委员会委员张军律师予以解答，希望能给广大读者提供一些帮助。
1二手房交易
卖方夫妻都到场？
我在中介看好了一套二手房，房产证上是一人的名字，我了解到对方是一位四十多岁的男士。
我听朋友说，有一些二手房由于产权不明晰日后会生出许多麻烦。请问，在办理具体手续时，我是否有必要要求对方夫妻双方一同到场确认？
危险指数：★★★
您的担心并不多余，但实际操作中，不一定非得要对方的夫妻双方都到场不可，只要你注意审查相关问题即可。
首先，你应确认对方的婚姻状况。如果未离婚，就必须取得共有产权人即对方爱人的同意，若对方的爱人不能到场，则要有书面文字予以证明；如果该人已经离婚，则必须要核实离婚证和财产分割协议，确认对方是否拥有该套房的产权。
否则，你的交易风险是很大的。
律师解答
买二手房要特别注意以下问题：
目前的合同一般都是示范文本，问题不大，关键在于签好补充协议，另外在签补充条款时，如果纸的下面还有空地儿，一定要注明“以下空白”，以避免日后生出不必要的麻烦。
二是关注你所提供的证件（身份证、工作证等）的私密性。在签约时，可以要求中介公司“保证买方所提供的证件，只供此次交易使用”。
三是在实践中，有的物业要求购房人交纳公共维修基金，是否合理分情况。
如果原房主在购房时已经全额交纳过公共维修基金，购房人无须二次交纳，公共维修基金是认房不认人，没有重复交纳一说。
不过购房人最好能提供原房主的交费证明。
2经济适用房
可以出租吗？
我家有一套经济适用房，现在爱人被单位派到外地的分公司工作，至少要去两年，我想把家里的小间出租赚些房租。
请问，经济适用房可以出租吗？
危险指数：★★★
根据《经济适用房管理办法》的相关规定，个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前，是不得用于出租经营的。因此，你的想法很难实现。
3出售房改房私下签协议保险吗？
我想把家里头些年买的房改房出售，现在通过朋友介绍，找到了一个买家。买家提出，可以不办过户手续，我们双方签一个协议，证明买卖关系即可，实在不放心，可以把这个协议去公证一下。他说，这样做就是为了不上税。请问，这样做有什么潜在的风险吗？
危险指数：★★★★
律师解答
房产买卖以到房管部门登记为强制性生效条件。
不过户产权并没有发生变化。当然买房人这么做只是想逃避国家税收，如果买方用此房进行违法犯罪活动，您还要承担一定的法律责任。
4合伙贷款买房仅将协议公证行吗？ 我和几个哥们从家乡来京打拼，几年来小有成就，我和其中一人想共同贷款买一套公寓，解决办公和居住问题，费用平摊。由于我没有北京户口，所以我哥们说房产证写他的名字，我们之间再写个出资协议。请问，对此协议进行公证后，是否我的权益就能得到保障？
危险指数：★★★★
律师解答
合伙买房是共有的，依据双方的协议应到产权登记部门将共有的情况登记在产权证中，这样才能保护你的合法权益。仅对协议公证，不能达到目的。
5立马签合同可送物业费？
我现在看好了一处住房，开发商说如果月底前签合同，可以送三年的物业费。我总觉得天下没有免费的午餐，请问，这样的承诺靠谱吗？
危险指数：★★★★★
一般来讲，现在前期物业管理企业有两种，一是开发商自己投资成立的物业管理公司，另一种就是由开发商指定的。也就是说，开发商和物业管理企业并不一定是一家，所以开发商关于物业费的承诺，不要轻信，如果后来的物业公司不认账，你也没办法，到时当冤大头的没准就是你。
律师解答
如果你非常想得到这份“赠礼”，那么就一定要争取把这种口头承诺写进购房合同中。其实，对于这种“优惠条件”，你完全可以要求把“优惠”折到房款中，即要求直接降低房价。这样做最直接也最稳妥。
6买房送花园
踏实吗？
某项目销售人员说，如果买了复式的房子，楼顶层的露台就归业主使用。请问，楼顶层的露台到底属于谁的？
危险指数：★★★★★
楼顶层露台的所有权及使用权应归该幢楼全体业主，开发商无权将楼顶层的露台送给顶层的业主，也就是说，开发商的这种承诺从法律层面上讲，实际上是无法实现的，在产权登记部门也是不能办理产权登记的。
律师解答
与“买顶层赠露台”相对应的还有“买一层赠花园”，这也是无法实现的。但这些带露台的顶层和带花园的一层价格往往比正常的价格要高一些，也就是说，送的露台或花园的价钱其实已经打进房价里去了。劝大家不要因“赠送”陷入“露台陷阱”。
另外，实践中有些开发商不送产权送使用权，提醒业主在这时也要先弄清开发商有没有权力赠送。如果有权力送使用权，还要注意在合同中约定适用的范围和年限，同时约定赠送标的物的维护、维修费用由谁来承担。
7恋爱阶段
产权证可留俩人名？
我和男友想在登记结婚前先解决住房问题，他说买房的一切费用都由他负责，但房产证上写我们俩的名字。请问，现在我和他在法律上还没有确认关系，我的名字是否可以出现在房产证上？另外，如果可以的话，是否今后的贷款必须由两个人一起还？
危险指数：★★
律师解答法律规定，房产这类财产是可以共有的，具体分为按份共有和共同共有。因此，尽管你们现在还不是夫妻，但你们的名字可以以共有人的身份一同出现在房产证上。现在你们还不是夫妻，在办理具体手续时，提供你们两人签署的共有协议即可。另外，如果房产证上是两个人的名字，那么还银行贷款的时候，可由其中一人还款。
其实如果婚后到房产登记部门增加一个人的名字，程序也很简单。
8给未成年的孩子
买房如何操作？
我想把自己购买的房子登记在我儿子的名下，但他今年只有15岁。 请问，未成年人是否能成为房主？如果可以，具体的购房手续如何办理？
律师解答
房产可以登记在未成年人的名下。具体程序是：法定代理人代理子女选房，就合同的各项条款与开发商达成协议并签订买卖合同。如一次性付款，可直接以孩子的名义购房。在订立《商品房买卖合同》时，需带上公证书、孩子和法定代理人的名章，在买受人一栏写上孩子的名字，在法定代理人一栏签上代理人的名字。
| |
|
