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律师提醒:二手房问题原房主应有责任 |
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焦点房地产网 王海燕
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[编者按]眼下，在南京新房价格节节攀升的形势下，二手房凭借其面积小、总价低的优势，成了不少购房人的首选。但是由于买卖双方的信息不对称，因为质量问题、权属问题等产生的二手房交易纠纷时有发生。本期服务网将对二手房买卖中常见的纠纷和问题做详细的分析与解答，希望能够对二手房的交易双方有所帮助。
[案情回放]
新买的二手房有质量问题
2006年3月朱小姐经房产中介看中了长江路一处二手房，并很快与房主李先生签订了购房合同，办理了房屋过户手续。但就在她入住装修时却发现该房主卧室的承重横梁有问题，听邻居说，李先生居住时曾经请人施工将该横梁敲掉，而且没修复该横梁。朱小姐就此事找到李先生，李先生却不承认房屋横梁有问题，并认为该房已经完成了交付手续，横梁即便有问题也应当由朱小姐来修复。双方为此争执不下，现已起诉到法院。
[律师评析]
原房主应承担相应责任
田宏律师认为，二手房买卖质量纠纷具有相当普遍性，主要涉及两个方面的问题：
一、房屋质量问题及责任方的确定
购房人发现房屋存在质量问题后，应判断确认是何种质量问题，必要时应请房屋质量鉴定机构进行鉴定。质量问题确定后再确定责任方。首先要确定是否属于保修的范围，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。
如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。本案中，卧室横梁系因李先生人为造成，其应承担相应责任。
二、朱小姐该如何维权
如果该房屋的横梁存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话，根据《合同法》第一百四十八条关于“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，朱小姐可以解除与李先生所签订的二手房买卖合同，要求李先生返还购房款并赔偿相应的银行利息损失。
如果该房屋横梁只是一般问题，不影响房屋的居住与使用安全，根据《合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”的规定，朱小姐有权追究李先生的违约责任，李先生应当承担维修该房屋横梁的义务。如果李先生拒绝进行修复，朱小姐也可请人自行修复，然后要求李先生承担相应的经济损失。
[律师提醒] 多查验、多约定、速联系
现实生活中，类似本案情况时有发生，田宏律师提醒购房者在购买二手房时应注意以下几个问题：
1、二手房的买卖不同于一手房，其有很多隐蔽质量问题不太容易发现，因此，在查验二手房时应小心细致，多看多观察，最好能够请有经验的人士一同查验。
2、购买二手房时，应尽可能在购房合同中约定可能存在的质量问题及处理办法。
3、发现问题时应当及时与原房主联系解决，以便时间太久无法分清责任方。 | |
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