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律师：七招化解买卖房屋风险 |
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搜房网 王艳
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随着二手房交易量的不断增长，各种原因造成的房地产纠纷也不断地增加。如何在整个交易过程中，维护自己的合法权益，避免产生纠纷，无论是业主还是置业者，都应该睁大双眼，在细节上多加注意。本期，编者特别邀请了广东深鹏律师事务所李永修律师，请他根据多年的诉讼经验，对二手房交易双方提出以下建议，以保障交易的顺利进行。
1 选好选准二手房，避免悔约纠纷
案例：王某夫妇欲购一房产，到某中介公司咨询。中介公司人员非常热情地接待了他们，向他们推荐了某处楼盘，当即就带他们看了楼。王某夫妇觉得比较满意，当天就说好了价格，约好第二天交定金20000元即签约。
第二天王某夫妇到达中介公司时，中介公司的小姐悄悄告诉他们，赶快签约，否则旁边有人已经带齐了楼款，如果再不签房子就被别人买走了。王某也来不及多想，马上交了二万元定金，并签订了转让合同。
晚上九点钟办好手续后，王某夫妇兴致勃勃地来到房屋准备再看看，这才发现原来该处房产正紧邻某大道，白天环境噪音大，货柜车的声音不明显，但到了晚上即使关上门窗，货柜车的声音仍然很大。王某夫妇这才知道过于心急，可此时再要反悔就会退不回定金。无奈之下，只好自己吃个哑巴亏了。
律师建议：在签约或下定金之前，要尽可能多地了解住房周边的环境情况，房产的产权性质、有无抵押等情况。自住房一般应尽量选择环境清静、基础设施配套较好、附近有好的学校、公园等处的房产，不仅适合自己居住，同时也方便孩子上学、老人养老等。即使出租，出租率和回报率也比较高。如果作为投资购房，则应选择在人流量较大的地段，不仅便于出租，提高租金多回报率，房产的升值空间也较大。
要认真仔细了解房产情况，应在白天、晚上和周六、周日等不同的时间段到房产周边进行实地考察，在不了解真实情况时尽量避免匆忙签约。如果签约后才发现房产周边环境噪声大、空气污染严重等暇疵，此时往往造成进退二难的状况，悔约则定金收不回来，继续成交又不尽人意。因此，在签约或下订前一定要全面了解房产状况，避免轻信他人而掉入陷阱。
随着二手房交易量的不断增长，各种原因造成的房地产纠纷也不断地增加。如何在整个交易过程中，维护自己的合法权益，避免产生纠纷，无论是业主还是置业者，都应该睁大双眼，在细节上多加注意。本期，编者特别邀请了广东深鹏律师事务所李永修律师，请他根据多年的诉讼经验，对二手房交易双方提出以下建议，以保障交易的顺利进行。
2 签约主体要合格，共有房产要取得共有人的书面同意
案例：王某向张某购买某处房产，该房产证上登记的所有权为张某兄妹。签定合同时，只有张某一人在场，说其妹在外地无法过来办理手续，所有手续由其代签。合同签订后在办理过户手续之前，由于房价上涨张某遂将房产以高出原价格数万元的价格另售他人。王某欲要张某履行合同，张某以出售房产未经其妹同意为由主张合同无效，只同意原款退还王某的定金。王某想起诉追讨双倍定金，但又顾及张某的妹确实未在合同上签字，加之张某又是外地人，无法查明他的财产情况，最后只好原款退回自己的定金。
律师建议：出卖方应为房产证上登记的所有权人。如果是共有的房产，合同上不仅要将共有人均列为出卖方，而且要共有人亲自签名。如果共有人委托其他人办理，则应有经公证的授权委托书。防止合同因未经共有人同意出卖而无效。对于夫妻双方共有的房产，虽然房产证上只列了夫或妻一方的名字，但在出卖时一般也应征得另一方的书面同意。
3 谨慎处理承租人的优先购买权
案例：李某向张某购买新安某小区的房产一套，并向张某交付了30000元定金。由于该小区传言有可能拆迁重建，房价上涨很快。当双方正准备办理过户手续时，租住该房的任某却突然提出自己是承租户，有优先购买权，双方争执不下。最后任某诉至法院，法院判决支持了任某的诉讼请求。
律师建议：对于出卖时已处于租赁状况的房产，由于法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，因此，在签约时出卖人一方应书面征得承租人放弃优先的书面同意。否则，有可能因承租人主张优先购买权而导致合同无效。
4 认真审视条文内容。
案例：刘某向张某购买某处房产，合同仅约定刘某应在十五天内办理银行贷款手续，但在违约责任中没有约定延期办理贷款手续时，张某有权解除合同并没收定金。刘某系专业炒房户，一时没有找到下家，便有意推迟银行贷款手续的办理。30天后刘某找到了下家，便要张某办理过户手续。张某以刘某违约为由主张要没收定金。刘某以合同没有约定迟期办理贷款的违约责任为由提出异议，经双方协商由刘某另补一万元房价款后合同继续履行。几个月后，刘某找到下家后，以高出原房价15万元的价格出手，自己成了合同的最大赢家。
律师建议：二手房转让合同一般为中介公司的格式合同，尽管每家公司的条文内容不尽相同，但都注重于保护中介公司利益。因此，对合同条文一定要认真审查，不懂的条文内容要提出来，意思隐晦、表述不清的要另附条文作出相应解释。合同的每一项内容 “由何人、何时、何地、以何种方式履行、承担何种违约责任”均要有清楚的表述。违约责任可分为根本性违约和一般性违约。出现一般性违约的情况下，双方合同尚可以继续履行。而当另一方根本性违约时，合同的另一方可主张解除合同、没收定金或双倍赔偿定金。何为一般性违约和根本性违约最好能在合同中予以明确。
5 区分“定金”与 “订金”，确保购房定金的安全
案例：罗某向江西人王某购买某处房产。罗某依约将20000元购房定金交付中介公司。中介公司在收到定金后即将其中的2000元交付给王某，自己托管18000元，但并没有依约将房产证等资料交付中介公司办理过户手续。王某自己赎楼拿出房产证后将房产另售他人，之后一直下落不明。无柰之下，罗某要求中介公司返还定金，中介公司只同意退还8000元，称其他的10000元应作为自己的中介费。罗某不得已向深圳仲裁委申请仲裁，仲裁裁决中介公司应返还托管的定金18000元。由于王某下落不明无法执行，罗某在扣除垫付的仲裁费6000元后，实际只追回12000元，不仅没有能双倍要回定金，反而自己损失了8000多元。
律师建议：法律上，“定金”具有定约性质和担保作用，其与“订金”和“预付款”具有不同的性质。如果没有合同明确约定，“订金”或“预付款”则不具有双倍返还功能。而“定金”却不同，收受定金的一方不履行合同的，应双倍返还定金。交付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金。
定金最好由中介公司代收并托管，应在合同中约定以下内容：1.当交易完成后或在出卖方向中介公司交付房地产证原则等相关办证资料时，中介公司才能将定金向出卖方交付。2.中介公司违约交付导致定金损失的，中介公司应承担赔偿责任。3.当出卖方违约不履行合同或合同不能履行时，中介公司应无条件及时返还定金。防止出卖人收取定金后“一房二卖”。
6 处理好购房细节
（1）明确房价款总额和付款方式。
案例：张某向李某购买罗湖的某处房产，约定房产实际成交价格为人民币45万元。为了逃避增值税和个人所得税，双方在正式合同上签明原价格65000元。房价上涨后，出卖方为谋取高价利益，即向法院起诉主张合同因损害国家利益而无效。罗湖法院判决支持了卖方的诉讼请求。
律师建议：在房价款中最好约定房价多少，其他装修费用多少，过户产生的税费由谁承担。定金、首期款在什么时候支付，由谁收取。余款的支付方式是否采用贷款方式。
（2）明确履行的先后顺序。
案例：黄小姐向张生购买南山的某房产，合同约定黄小姐应在十五天将首期款20万元存入银行或划至中介公司指定帐号进行托管。同时张生内将房产交付黄小姐。黄小姐在十三天时便在招商银行开设帐户存入了20万元后，便要张生交付房产。张生以只收到黄小姐5万元不可能交付房产为由拒绝交房。而黄小姐认为根据合同约定，自己有权选择是将钱存入银行还是交付中介公司托管，而自己将钱存入银行就已履行了自己的合同义务。双方均诉到仲裁委，要求对方承担定金责任。仲裁裁决认为黄小姐在银行存入20万元的行为虽不合常理，但已履行了合同义务无违约行为，张生拒绝交房应承担违约责任，最终裁决张生双倍返还黄小姐定金40000元。
律师建议：买方在交付定金后，出卖方应在什么时间交付过户资料。如需赎楼的，应在什么时间内办理赎楼手续。赎楼手续是由卖方自己办理还是由中介公司代为办理。如果代为办理，卖方应在什么时间交付那些资料。赎楼手续费用由谁承担。
（3）交房方式和日期。
案例：张小姐将宝安缤纷花园的一套房产出售给李小姐，在李小姐交付了首期款后，当着中介公司的面将房屋钥匙交付给了李小姐，李小姐向张小姐出具了签收条，但没有一同到管理处办理相关手续。由于房价上涨，张小姐将房产另售他人，第二天张小姐便上门私换了门锁。李小姐虽然拿到了钥匙却进不了门。找物业公司，物业公司称李小姐没有房产证，也拒不配合作相应工作。最后李小姐只得诉求法院。
律师建议：明确约定交房时间和方式，交房时应以书面形式确认，交房时最好同时办好煤气、水电、有线电视等相关的过房手续。附送家私的，应列明清单，以免约定不明而产生争议。
（4）明确中介公司的责任。
律师建议：如赎楼、过户手续等是由中介公司负责办理还是仅仅是协助办理。避免约定不清而产生纠纷或承担违约责任。
7 防止中介公司吃差价
案例：李生在南山欲购买陈某住房一套，和中介公司签约房价款为67万元。而中介公司和出卖方陈某签约的价格为64万元。中介公司想从中谋取差价3万元。陈某知悉后拒绝交易。李生便将陈某和中介公司诉至法院，要求陈某和中介公司承担双倍返还定金的连带责任。法院认为中介公司为谋取差价而导致交易未能成功，中介公司应承担违约责任，判令中介公司双倍返还李某定金4万元，陈某因无过错不承担违约责任。
律师建议：合同中应约定过户价格，特别注明如中介公司隐瞒事实吃差价而导致交易不能进行，中介公司应承担双倍赔偿定金和赔偿其他损失的责任。在合同没有成交前，中介公司无权收取中介费用（仅可以收取交通费等必要的合理费用）。
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产生纠纷后怎么办
纠纷产生后应选择好处理方式。对于诉讼和仲裁方式均各有自己的优缺点。选择向人民法院诉讼的方式，虽然费用较低，但时间较长。选择仲裁的方式，虽然时间较短，但处理费用较高。根据新的仲裁收费标准，仲裁案件受理费最低也要5000元。如果争议标的较小，仲裁处理费用相应显得较高。如上述罗小姐诉王某的案件，争议标的只有40000元，而仲裁处理费就达5000多元，实际上是增加了双方的诉讼成本和风险。
如果选择仲裁处理方式应在合同中明确约定：因合同履行发生的争议由xx仲裁委员会管辖。因没有约定或约定不明的，由房产所在地法院管辖。 | |
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