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房产证上面的署名人是真产权人吗 |
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有人依据自己是房屋产权证上的署名人，进行了两场诉讼，希望获得登记在他名义下的房屋的拆迁补偿款。案件的情况大致如下：1996年，上犹县李生的表弟为了可以购买到一套第三步房改房，便借用李生的名字办理了房改房的购买手续，房屋登记在李生名义下。1998年，李生的表弟将房屋出售给了张女士。张女士将房屋款项支付给了李生的表弟，李生的表弟将房产证和房屋交付给了张女士。张女士由于种种原因，一直没有将房屋过户到自己名义下。2007年，房屋所在位置进行城市房屋拆迁。于是，张女士便召集李生、李生的表弟，要求他们协助进行房屋过户。可李生予以了拒绝。2007年12月，李生自作主张，向法院提起了诉讼说，该房屋是自己的岳父给自己购买了，房屋委托他的表弟代为保管，房产证也由他代领；张女士侵占了他的房屋，要求法院判决张女士侵权，立即搬出房屋；返还该房屋的所有权证书。
为了打赢这场官司，李生向一审、二审法院提供大量的证据来支持自己的诉讼请求，如房屋产权证查询单、证人证言、单位证明等等。然而，一审、二审法院均没有支持李生的诉讼请求。理由主要有：1、本案讼争之房屋的所有权证书登记的所有权人姓名虽为李生，但因该房屋档案载明产权来源为购置，因李生未出资购买该房屋，故不能认定李生已通过买卖法律行为而继受取得该房屋的所有权。2、李生所提供的证据真实性、合法性、关联性均不成立。李生既未持有讼争之房屋的所有权证书，又未占有、使用、管理过讼争之房屋。因此，李生提出讼争之房屋是其岳父为其购买的，该房屋的所有权证书由其表弟代领并一直由其保管的证据不足。李生不具备讼争之房屋合法产权人的身份，其主张张女士退出房屋、返还该房屋的所有权证书，理由不充分。
最终，二审法院驳回了李生的诉讼请求。
律师分析建议：
我们认为，根据我国2007年10月1日开始实施的《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”之规定，房屋属于不动产的范畴，它的转让应当依照法律规定进行登记公示，方能使物权（所有权）得以转移。因此，本案中，从客观上来说，李生主张该房屋的所有权属于他，是有一定法律基础的。
然而，在现实生活中，由于父母、子女、夫妻共享家庭财产，以及一些亲戚朋友等关系，导致房屋产权证上的登记所有权人与实际产权人不一致的现象经常发生：
1、家庭共有关系：在家庭成员均为建造、购买房屋出了力或资金时，该房屋虽然是登记在某一个家庭成员的名义下，但只要有证据表明房屋家庭共有的事实，房屋的实际产权人依然是家庭全部成员。例如家族公司、家族企业。
2、夫妻共有关系：夫妻合法存续期间，如果没有特别的书面约定，房屋不管登记在谁的名义下，均推定为夫妻共同财产。类式的纠纷，在离婚案件中，经常发生。
3、继承共有关系。我国《继承法》规定，被继承人死亡的时间为继承开始的时间。房屋的继承分两种情况，遗嘱继承和法定继承。如果被继承人死亡时，有遗嘱的，就按照遗嘱办理继承；如果没有遗嘱，就按照法定继承进行办理。此时，房屋的所有权就由全体法定继承人按照继承份额共同共有。
4、赡养扶助关系。在房改房、集资房、合作建房等情况下，这种事情和纠纷经常发生。笔者曾亲自经办过一起父母亲出工龄、五个子女出现金购买集资房的案件。该案中，父母亲没有经济能力购买单位分配给自己的集资房，但自己的工龄可以冲抵一部分购房款。有经济能力的五个子女也资助自己父母亲。于是，大家一起购买该房屋，供父母亲晚年居住。
5、在房改房、经济适用房、第二套商品房购买过程中，部分人员为了规避法律规定，利用他人的名字，自己出资进行购买，将房屋登记在他人的名义下。引发了大量的纠纷。前面的案例，就是一个典型。
我们认为，出现上述房地产权证上的登记所有权人与实际所有权人不一致的情形，有其法律原因、社会经济原因等多方面的因素。现在问题的关键是，出现类似情形，我们该如何协调法律规定与客观事实两者之间的关系，以稳定社会秩序：
1、在家庭共有关系中，我们需要就家庭公司、家庭企业进行股权分配，主要从出资大小、贡献多少、自身经济负担轻重等因素进行考虑。
2、夫妻共同共有关系。此种情况争议不会很大，但是，如果其中一方需要与另一方特别约定，夫妻存续期间的房屋属于其个人所有，可以采用书面的形式进行约定，并进行公证。
3、在继承共有关系中，如果出现争执，可以立即将被继承人死亡的情况书面告诉房屋登记管理部门，以避免部分共有人擅自处理房产。笔者的亲戚、朋友中，出现了多起类式的的继承房产分割纠纷。笔者指导他们首先控制房屋，然后所有继承人在笔者的非诉讼沟通协调下，顺利解决了纷争。
4、在赡养扶助共有关系中，一种途径是在购房协议中约定具体购买份额，并进行公证；另一种途径，考虑到房改房存在购买指标的问题，可以只在房产证上登记父母的名字，父母、出资子女另行约定一份协议，约定各方的出资比例，并进行公证。上述两种途径，均有利于房屋将来的分割。如果没有进行上述记载，则只能视为老人的产权，在老人去世后按继承进行分配。笔者所经办的这个案件，经过笔者拟订补充协议，各位出资人共同签订，律师见证，使得价值25万元的集资房在各位出资人之间得以正确合理分割，赢得了大家庭的团结和社会稳定。
5、在由于其他亲戚、朋友关系导致房屋登记权人与实际产权人不一致的情况下，建议各方当事人除了履行正常法律手续外，签订相应的补充协议以证明房屋的实际产权状况，避免民事纠纷。如果涉及规避或违反法律的情形，依法应当受到行政管理法规的处罚。上述案例中，如果当时李生的表弟与李生签订了书面的补充协议，则不会发生任何民事争议。当然，李生、李生的表弟、张女士的违法行为，亦应当受到相应的处罚。
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