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律师：房价下跌不构成退房的理由 |
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北京晚报 林靖
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退房事件
万科立场坚定:不接受退房
率先开始调价的地产巨头万科目前正处于舆论的风口浪尖之上。
在通常是“金九银十”的销售旺季，万科在上海的8个楼盘集中展开迎中秋促销活动。其间，一些前期购房的准业主闯入金色雅筑售楼处，告诫一些看房者甚至准备签约的购房者不要买房，否则迟早也会沦为“退房团”的一员。事实上，该项目3月份开盘以来已降价3次，有的购房者因此损失了几十万元。50多名首批“退房团”成员认为，该项目降价销售带有欺骗性，首次降价时售楼处声称是装修标准下调，但均价从每平方米18000元下调至14000元左右，一些房源单价甚至连每平方米12000元都不到，这对高价买房者来说，“装修标准说”实在是太离谱了。
另有3天前的购房者要求按万科“3天无理由退房”的阳光宣言退房，也遭到了拒绝。“退房团”成员们愤愤不平，表示如果交涉不力会诉诸法律。
继而，9月3日至14日万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4个楼盘的剩余436套房源进行打折促销，虽成绩良好，但也引起了前期高价购房者的不满，情绪激动的上百位购房者日前“冲击”了万科杭州的办公区域和楼盘现场，有楼盘不得不提前结束当日的销售，关门“封盘”。
此外，万科在南京等地的部分楼盘也同样遭遇退房风波。万科方面曾明确表示，虽然能够体谅客户心情，但是作为一家经营实体和上市公司，万科要对投资者和股东负责，其一切企业行为必须遵循契约原则，不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。万科对此深表遗憾，但这一立场不可能改变。
法律视点
房价下跌不构成退房的理由
律师张世星认为，在没有明确约定开发商“保值承诺”前提下，万科业主这一退房请求是没有法律和合同依据的，很难获得法律上支持。
在合同无效或被撤销的情况下可退房
业主同开发商签订商品房买卖合同，双方存在合同法律关系。业主单方要求退房，往往首先主张合同无效或可撤销。
按照《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。财产返还意味着业主向开发商退房，开发商返还业主购房款项。
但合同法定解除权的行使必须满足无效和可撤销的法定情形，即具备《合同法》第52、54条规定的无效合同和可撤销合同法定条件。
法律对退房有明确规定
最高人民法院于2003年4月28日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确在商品房买卖合同中，作为业主一方买受人行使法定合同解除权的情形：出卖人即开发商在房屋交付时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺、迟延办证等方面存在违约行为时，业主方可提出退房或降价补偿。
可见，法律对业主解除商品房买卖合同的具体情形作出了明确的限定情况，只有出现了上述违法情形时，业主依法维权才能获得法律上的支持。而已购房屋价值的下跌并不构成开发商违约的法定事由，在市场价格下跌过程中，如果开发商一方无任何过错，更不存在违约事实，那么要求其承担相应责任则于法无据。
购房取决于自己对市场的分析和判断
在房地产领域，作为市场经营主体的开发商，在严格遵循国家法律法规及相关政策前提下，拥有生产经营决策权，对自己的产品----房屋拥有销售权和定价权，以何种价格出售，不受非特定对象的约束。
在当前市场经济环境条件下，商品房价格的涨涨落落同样受市场内在规律调整，同股票涨跌一样是正常不过的市场行为。购房者用于自住或者投资，完全取决于自己对市场的分析和判断。
已购商品房业主提出退房要求，与其购房成本及当前房价走势有密切关系，一定程度上反映了购房者面对市场变化的脆弱心理。这归根于购房之初，在房地产市场日趋涨价的氛围下，业主对楼市缺乏理性认识，认为“买房只赚不赔”，可一旦市场价格出现显著变化，就难以适应，寻找承受主体，将市场行为下自身应承担的交易风险转嫁开发商，主张自己的损失。
“推波助澜”不构成重大误解
业主这一心理恰恰忽略了购房属于双方自愿行为，市场行为本身就有交易风险，房价下跌也属于市场行为。
当然，不排除市场价格的形成存在着诸多不合理因素，开发商对不合理价格的形成起到了推波助澜的作用。但这并不构成业主对购房价值的重大误解，也并不有违社会公平原则。
如业主有确切证据证明开发商在销售宣传推销过程中，存在欺诈、误导、不当承诺、强制买卖等行为，业主可依据《合同法》、《广告法》、《反不正当竞争法》等法律法规，要求开发商赔偿损失，维护自身合法权益。而单纯房价下跌则不能成为开发商违约的事由。
相比之下，中国股市中的股民们早已习惯了“股市有风险，入市须谨慎”、“自负盈亏”的道理。相信开发商和购房者对楼市都将逐渐有个理性的认识和判断，心智日益走向成熟。
进一步完善住房公共福利制度
此外，张律师呼吁，解决国民住房及房价问题，除政府宏观调控下，我国还应该完善社会公共福利制度，进一步出台相关经济适用房和两限房相关政策，来解决中低收入家庭的基本住房问题。
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