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房东提前解约怎么办？ |
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深圳商报 陈相明
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陈小姐昨日给记者打来电话反映，她曾在华侨城中旅广场以每月5000元租了一套房子，本来与房东在合同里写清楚租期到明年6月，但房东今年3月要求提前解除合同并不赔偿违约金，后又在搬家时没有给出“合理的搬家期”，要求管理处不准给陈小姐放行。陈小姐感到无助和困惑：难道房东就是“上帝”，为何租房子住要时时受气？
租客在租住过程中常常面对各种困惑，应该怎样维护自己的利益？记者找来专业人士作解答。
困惑1
如果房东提前解除合同，又不赔违约金，怎么办？
由于陈小姐与房东沈小姐之间就退租事宜的协商都是以传真的书面形式进行，因此记者能够了解这一过程双方的态度。记者在双方签定的房屋租赁合同看到，约定的租赁期限为两年，从2007年6月2日至2009年6月1日。但今年3月底，陈小姐却意外收到了房东书面形式的“退租通知单”，要求陈小姐在5月3日前搬出所有物品，并缴清应付费用，否则，就会同管理处人员进入该物业，将陈小姐存放在该物业内的物品清出，但房东对赔付违约金只字未提。
后来陈小姐提出房东需要赔偿双倍押金，但房东沈小姐认为，她已经按照合同规定提前30天书面通知租客，就可解除合同，不存在“违约”一说，并威胁如果陈小姐不能按期在5月3日交出房屋，就要“收取预留的押金”。
陈小姐对此感到不公平：“我一直按时交租金，也没有损坏房东的物品，虽然我是租房，但房东就可以为所欲为了吗？”
记者专门就此事采访了房东沈小姐。“她还在纠缠这件事？”这是沈小姐的第一反应，然后表示，之前为此事已经花费了很多精力，如今不愿再发表任何看法。
律师孙亚非对记者表示，在房东要求提前解除合同又不赔偿违约金的情况下，租客如果不同意解除合同，即使房东已经提前30天通知，合同仍然可以继续履行，也就是说租客可以继续住下去。“如果房东强行停水、停电，租客还可以告房东。”张亚非说，如果双方对合同条款有异议，可以提请深圳仲裁委员会进行仲裁，这对双方都有约束力。
记者了解到，房东沈小姐提出退租要求后，在沙河街道办和南山区房屋租赁所等相关负责人的多次调解下，双方终于同意合同在2008年6月2日终止，并不追究赔偿金的问题。
困惑2
租客并非拿走房东物品，房东阻拦管理处放行，怎么办？
然而，没想到双方后来又就搬家用时发生了分歧，各执一词。陈小姐认为，由于物品众多，在合同到期前几天打算用一个星期左右的时间陆续搬离，要求一个“合理的搬家期”。但房东沈小姐以在香港工作不方便为由，只肯开一次放行条，要求陈小姐一次性搬走所有物品，并告诉管理处，如果陈小姐要搬走任何东西，都需要房东本人在场（房东有部分家具，陈小姐也有部分家具）。
陈小姐有一次将行李以及几件属于自己的物品搬离住所时，物业管理处联系不上业主，就不允许陈小姐搬离物品。
“我当时提供合同上列出的房东物品清单，证明所要搬走物品不属于房东，并提出由公司相关人员做担保，但物业管理处仍以没有房东放行条为由不肯放行。”陈小姐说，即使是平时拿一小包衣服外出，管理处也怀疑其拿了房东的东西，要求开放行条才允许拿出小区。“这分明就是故意为难。”陈小姐对管理处和房东的态度提出质疑。
中旅广场管理处易主任接受记者采访时表示，由于陈小姐搬家时将部分行李打包，无法分辨是否属于其个人物品，不放行是出于对业主物品负责的态度，并没有对陈小姐有任何偏见。
陈小姐“合理的搬家期”要求是否合理？租客如果能提供证据证明所搬走物品是自己所有，一定需要业主的放行条吗？记者专门就此事采访了深圳市物业管理协会副会长、深圳北方物业公司董事长周宏泉。周宏泉认为，租客搬家，多长时间、分几次搬完，这是由租客与房东之间来约定的，需要租客与房东进行很好的沟通。
“物业管理公司的职责是物业业主及使用人的秩序与安全，物品放行制度是防范业主物品流失的关键。陈小姐提供合同上列出的房东物品清单，实际上并不能证明所要搬走物品的权属。租客搬出搬进必须得到业主认可，这是物品放行制度的关键。”周宏泉强调。
当然，在租客一定要搬出而又一时间无法得到业主授权时，变通的做法是租客交纳与搬出物品价值相当的押金，随后在拿到业主授权许可后退还押金。至于租客和房东关于物品权属的纠纷，可自行协调处理或通过法律途径处理。
困惑3
管理处不放行，为何街道办和房屋租赁所说话也不管用？
陈小姐告诉记者，当那次管理处联系不上业主没有放行时，她还求助了沙河街道办和南山区房屋租赁所的工作人员，但依然没有得到解决。“我不明白，街道办是物业管理处的上级，为何不能让其放行？”
沙河街道办司法科王海林对记者解释说，街道办对陈小姐与房东的租赁纠纷进行过多次调解，但其并没有强制执行的职能，只能是提出合理建议进行调解，只有仲裁委员会或法院才有约束力。“我们的工作也不好做啊，往往是一边调解一边被人骂呢。”
南山区沙河租赁管理所所长张建军也认为，管理处放行的原则是尊重业主，租赁管理所工作范围是负责调解纠纷，如果陈小姐有强制执行方面的需要，就只能找仲裁委员会了。
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