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专家解密:异地房产中介N种骗术手段 |
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新法制报
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案例1
“诚意金”成了“违约赔偿金”
南昌市民陈先生为购买一套二手套，与某房产中介公司签订了一份《房地产居间合同》，但其中有项条款令他不解，合同第二条规定：“若购房者购买总价及付款方式在合同有效期内已得到卖方认可，或购房者购买总价及付款方式符合卖方委托条件，而购房者反悔不买或其他行为未于约定日期至房产中介公司签订买卖合同，致无法完成买卖事宜，则购房者同意将实际缴付的诚意金(2万元)支付给房产中介公司，以作为购房者违约的赔偿。”
律师点评：未达成合同不能强索赔偿金
陶小泉律师说：“按照《合同法》规定，居间报酬应当在居间人促成合同成立时支付。如果居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”陶小泉律师称，“按照陈先生与房产中介公司签订的《房地产居间合同》约定，‘诚意金’既作为居间报酬，又可全额作为违约赔偿金。根据，《合同法》的规定，假定经过居间人的努力未达成房产买卖合同，房产中介公司作为居间人只能向购房者索要从事居间活动的必要费用，而不是强索违约赔偿金。”
案例2
未成交也要全额付佣金
南昌市某房产中介公司与卖方叶先生、买方刘女士签了一份由房产中介公司预先拟定的格式合同。该格式合同规定：“买卖一方或双方违约，造成本合同无法履行的，买卖双方应全额支付该房产中介公司服务佣金”。该格式合同还规定：“买卖一方或双方违约……交易过程中已产生的费用及本合同第五条约定的买卖双方须支付给中介方的中介佣金先行从违约金中扣除，剩余违约金支付给被违约方。”
律师点评：合同侵害购房者的权益
周泽高律师说：“这属于对消费者的不平等格式合同条款，侵害了购房者的合法权益。”该房产中介公司违反了《合同法》中“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定。买方可依法与房产中介公司解除签订的格式合同，若房产中介公司不予退还所交纳的佣金，可通过司法途径处理。
案例3
隐瞒二手房实际情况索定金遭拒
南昌市民万女士通过江西顺驰不动产网络有限公司(以下简称顺驰中介)准备购买一套二手房，签订了二手房屋买卖合同之后，她才发觉自己所购的二手房竟是上世纪70年代建成的，并非顺驰中介所介绍的上世纪80年代所建。她要求顺驰中介中止该合同履行、返还一万元定金，却遭到对方拒绝。
江西顺驰不动产网络有限公司一名刘姓负责人表示，如果万女士仅以房龄问题拒绝履行合同约定，他们将追究售房人的责任，一万元定金也不可能退回。
律师点评：中介方涉嫌商业欺诈
张国铁律师说：房产中介在向客户介绍二手房时，必须确保消息发布的真实性，如果发布的信息与真实性相背，购房者有提出中止合同约定、返还定金的权利。“如果万女士反映一事属实，那么，江西顺驰不动产网络有限公司就存在商业欺诈嫌疑。万女士可向当地法院起诉，要求房产中介公司撤消双方签订的合同，并可依法要求对方返还一万元定金。”
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