| 联系电话 |
| 13609911022 袁红军律师 |
| 传 真 |
| 0991-4889799 |
| 邮箱lawyeryuan@126.com |
| 乌鲁木齐市安居南路70号
招商大厦22层 |
| 客服QQ： |
 |
|
|
|
新政下的购房问题，也许你也会遇到 |
|
|
|
青年时报
|
| |
|
|
●三套房贷款办不下来怎么办？
●二套房首付付不出来怎么办？
●商铺、写字楼是否算在已购房“套数”内？
●去杭州下属市县买房算不算异地购房？
●公积金贷款对“套数”如何认定？
近期陆续出台的房产新政令市场反应明显，成交量大幅下降。与此同时，新政中涉及的一系列条款也令不少真正需要购房的“刚需”置业者伤透了脑筋。
“最近不仅是我们事务所，其他事务所也接到了不少这一类由于新政引发的购房合同纠纷。”近日，有律师朋友向记者坦言，纷繁复杂的房产新政下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。对此，这期《风尚地产》特地搜集了眼下购房者中最具代表性的问题，并邀请到专家、律师、相关部门负责人集中解答。
1
>>三套房贷款办不下来
可以解除合同要回定金
也可以与开发商协商分期付款
【案例一】
今年3月，购房者闻先生于看中了地处闲林的一处房源，并很快决定下单。4月11日，闻先生按照约定，向开发商支付了人民币30000元的购房定金，并于7天内与开发商签订了《商品房买卖合同》，同时付清了总房款30%的首付。
正当闻先生紧张地办理银行贷款之时，4月17日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，其中房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
“我在杭州已经有两套住房了，之前一套自住，一套投资。这次想买一套改善型的，谁知贷款方面却卡住不放了。”闻先生沮丧地说。
而让闻先生更为郁闷的是，当他向开发商方面提出是否能解除购房合同时，开发商表示首付款可以退，但30000元定金却要被没收。
记者看到，闻先生签订的《商品房买卖合同》中约定：买方如逾期未签订合同或未按期支付房款的，则视为违约；开发商有权解除协议，对买方所交定金不予退还。
闻先生表示，新政的下发和银行的贷款停放不在自己主观控制范围之内，若因此拿不回30000元定金甚是冤枉。“我现在只能求助于律师了，看看有什么办法可以帮我拿回这笔钱。”闻先生说。
案例解析
针对这一案例，律师表示，若开发商不予退还定金，购房者完全可以借助法律手段维护自身权力。
据该律师介绍，依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
该律师说，此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”，即不可抗力，因此购房者有权向开发商申请解除《定金合同》，并拿回相应定金款项。
值得注意的是，由于条款中明确约定对象为“商品房”，因此二手房买卖中出现的类似问题就不能以此为鉴。
倘若购房者不想放弃买房机会，也可同开发商商量让步对策；当然，开发商若不想失去客户，也可给出相应举措。
“杭州已经有了类似案例。”知情人士告诉记者，“由于项目户型较大，总价较高，影响到不少改善型置业者再度置业，因此项目开发商向购房者给出了让步措施，即先支付50%的房款，待房屋结顶再支付30%，最后待房屋交付时支付余下房款。”
业内人士表示，以此为鉴，购房者可主动向开发商提出协商解决购房问题，以达到双赢效果。
【案例二】
裕兴不动产莫干山路店的刘店长告诉记者，新政出台之后的这一段时间以来，门店里多了不少“爆单”的情况。
刘店长说，房东张先生在他们店里挂了一套世贸丽晶城的房子，总价450万元左右，有两个客户都要买，A买家是一次性付款，B买家是需要贷款。“需要贷款的B客户非常诚心，所以房东最后决定把房子卖给需要贷款的买家。”刘店长说，当时双方都已经签了意向书，买家也付了5万多元的定金。
“谁知道没过几天，新政出来了，B买家是三次以上置业，所以银行贷款办不出来，这套房子也成交不了。”刘店长说，房东找到原来可以一次性付款的A买家，想把房子卖给他，结果A买家已经买了另外一套，所以搞得几方都很尴尬。
刘店长告诉记者，最后经过协商，B买家给了房东张先生约10万元作为赔偿。
案例解析
“像这个案例，如果买卖双方协商好赔偿金，也是一个办法。”律师李慧表示，因为卖家的确损失了一个高位卖出的机会。
李慧告诉记者，该类案件可适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
“类似于本案情况的，合同应当根据当事人的请求予以解除，房主应当将所收定金或首付款返还给购房者。”李慧表示，如果双方协商不成的，可以依照协议进行仲裁或诉讼，解除合同，并不承担违约金。因为这个不属于违约，而是属于情势变更。
2
>>二套房首付付不出来
可签补充协议延期支付
也可解除合同要回首付款
【案例三】
张先生夫妻俩在4月初看中了一套红石中央花园的房子，总价195万元，当时与房主签订了房屋转让合同，并支付了三成首付。但由于“二套房贷款首付款比例不得低于50%”的新政规定，夫妻俩一下子筹不到多出来的首付款，所以无法履行当初的购房合同。
案例解析
浙江海浩律师事务所律师李慧认为，无论买卖双方已签订《定金合同》、但未签订《房屋买卖合同》，或者已签订《房屋买卖合同》、但尚未通过银行审核（按揭贷款合同银行未盖章），买卖双方都可以在自愿、平等、协商一致的基础上，签订新的补充协议，约定买方在若干期限内向卖方付清首付款的新增部分。
“如果买方无力支付首付款的新增部分，则买方有权向卖方主张解除原合同。因为是国家信贷政策的调整才导致了原合同无法继续履行，买卖双方对此都没有过错，因此卖方应当把买方已支付的购房款或者定金全部返还买方，合同因这种原因解除的，买卖双方相互都不需要承担违约责任。”李慧说。
而在广州，由于不少购房者受首付提高的影响，而无力拿出新增份额的首付款。对此，有开发商也想出了对策，比如先帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月后购房者将垫付部分返还。
“与三套房按揭办不出相同的是，如果购房者不想放弃买房机会，可尽早同开发商协商。”业内人士说。
3
>>关于“套”的认定
目前只能等待细则来认定
【案例四】
新政条款中有一项备受市场关注：“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%”。然而这一条却引起口水无数：二套房到底怎么认定？对此，中国银监会银行监管一部主任杨家才日前透露，二套房认定将“认房不认贷”。
然而，购房者小叶在近日发现，由于目前杭州乃至全国几乎都采用“期房制”，那么那些在买了房、办了贷款但仍未办理收房手续即还未获得房产证的家庭，如何认定其“二套房”概念？
“银监会说的是，今后银行在放贷之前必须先通过房管部门，对房贷客户持有房产数量进行审核。如果手头上尚没有房产证，是否可以认定手头暂无房产；在这期间内再买房，不就什么都查不到了吗？”小叶说。
【案例五】
还是二套房认定的问题。“我现在有二套写字楼和一套住宅，想再买一套住宅。前面的写字楼是否计入已购房数量？”
而在此波“新政潮”陆续下发之时，记者也曾采访过一些温州投资客。投资客何先生表示，商品住宅被相关部门控制得很严，也容易被打压，因此自己始终坚持投资商铺，偶尔也投资写字楼。
案例解析
杭州市房管局相关负责人表示，对于“认房不认贷”的具体细节，以及商铺、写字楼是否纳入“套”范围内的问题，还要待银监会与住建部下发相关细则后才能认定。
4
>>杭州下属市县的买房问题
在七县一市购房仅建行、农行等可放贷
【案例六】
“我现在户口在临安，想在杭州买房子，但是新政一出，又不知道能不能从银行贷到款了。”读者小谢打进时报热线咨询说，本来一直在选房的他，现在一时不知道该怎么办才好。
“听说有的银行只能贷杭州市区以及余杭萧山的，事实真的是这样吗？”小谢焦急地问。
案例解析
记者帮小谢打听了一圈，来自杭州各大银行的最新消息是，现在异地购房已基本取消贷款。以杭州市民购买市区之外大杭州地区（七县一市）的房屋为例，能放贷的仅建行、农行等少数几家银行，其他银行均暂停购房贷款审批。
建行方面就仅对市区居民在萧山、余杭购买两套以内的住房，提供贷款。
而农行则表示，杭州市区居民在大杭州地区购房，都能获得房贷，但要求同时具备公积金证明和本地居住一年的纳税证明，且必须是三套房以内。
浦发银行方面则透露，由于各县市的结算系统都是独立的，市区居民在周边县市区购房，究竟是否属于异地购房，认定起来比较困难，因此干脆全部停掉了此类贷款。
而中行方面虽然没有出细则，但是上周起中行正式宣布执行动态、差别化的个人住房贷款政策。中行称将暂停发放第三套及以上住房贷款，在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
5
>>公积金贷款的认定
两次以内的申请均允许
与持有房屋套数无关
【案例七】
朱先生最近在滨江买了套130多平方米的房子，准备改善一下三口之家的居住条件，之前夫妻俩名下有一套房子，但因为面积太小，所以现在住住不太合适。
“虽然我们那套房子贷款已经还清了，但按照这次新政策，这也要算是第二套房子。这样以来，再用公积金贷款的话，不知道还能不能贷出来？”朱先生非常担心。
案例解析
杭州住房公积金管理中心主任万强告诉记者，像朱先生这样的情况，如果之前夫妻双方没有申请过公积金贷款，那么还是可以来申请的。“公积金贷款和商业贷款的认定情况不同，公积金是根据申请公积金的次数来认定的，如果是第三次申请公积金的话，那么肯定是不贷的。”
万强表示，只要是没有在公积金中心申请过贷款，即使之前申请人申请过商业贷款，或者名下有房产，目前也不影响公积金中心放贷。“这是一个暂时的规定，如果上面有新政的细则出台，那么肯定是按照细则来执行。”
另外，记者从杭州住房公积金管理中心了解到，在新政之后，有些在首付比例上有所变化。其中首次购买套型建筑面积90平方米以上自住住房的，贷款首付比例最低为30％；二次申请公积金贷款的首付比例最低为50％。
6
>>契税政策调整前买的房子
因房东造成契税优惠取消
买家可追讨损失
【案例八】
周先生于3月底通过中介看中了一套市中心50余平方米的二手房，第二天便签署了购房协议并支付了25万元的首付款。由于房东当时身处国外，便委托中介办理看房及签约，但却迟迟没有办理该房源的撤销抵押手续，因此至今周先生还没完成过户，没能拿到房产证。
谁料4月26日，杭州作出了契税调整，90平方米以下的二套房契税将由此前的1个点调整为1.5个点。如此一来，周先生购买的这套价值125万元的房源，在契税调整后就将多出了6250元，这并不是一笔小数目。
“我早就下单了，是房东没有办理相关手续，这笔费用不应该算在我头上吧？”周先生非常懊恼，但又不知该如何解决。
案例解析
“倘若能够举证，这一部分契税新增数额可以向原房东索取。”对于这一案例，律师叶永祥这样表示。
叶永祥称，周先生需要举证的包括两个部分：第一，需要多缴纳的6250元契税新增数额，确实是由于房东方面的原因而造成的；第二，这6250元的契税新增数额是在抵押撤销办理期间出台新政而造成的，而新政涉及内容包括了“90平方米以下的二套房契税将由此前的1个点调整为1.5个点”这一项。
“其余交易过程中的数额若因出现调整而需要补交，同样可以通过举证而完成对原房东的追缴。”叶永祥说。
■记者手记
楼市“非常时期”买房值得一等
“目前，还是观望为好。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，现在的房价还在高位，虽然一系列的政策已经出台，但其效用还得过一段时间才能显现。“3个月以后，房价就会开始松动，所以建议买房者不用急。”
对于降价的判断，赵杭生进一步解释，“一方面，若一段时间成交量上不去，势必引发让价格的下降。另一方面，开发商也不会那么较劲了，很可能还会主动降价，到那时购房者的‘话语权’和‘讨价还价’的能力都有所增强，而且选择的余地也会加大。”
“买房是一件长远的事，即使是刚性型的购房者，也建议先观望一段时间再买。等到新政功效显现了，可能还能省下不少的购房成本。”他笑言，“至少现在观望是没有风险的，现在的形势，还是值得一等的。” | |
|
