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律师支招：限购下如何选二手房 |
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编者按：现房现卖、立即入住、配套成熟，相比新盘，二手房有不可替代的优点。但是，一所房子既然有过去，也不可避免会有故事，这个故事中的细节我们通常不得而知，如果一定要探究，有时反而会有无尽的烦恼。市民周帆最近在购买二手房时，就遇上一件令其无比烦恼的事。
看中“急售”房 签协议
市民周帆原本一直和父母居住在城北下关一处二居室的老房子里。随着婚事被提上日程，周帆打算和女朋友一起买套房子结婚。双方家境都一般，只能凑出30万左右，好在周帆和女友都在江北上班，他们就打算将新家安在桥北，由于房价相对较低，他们打算买套大点的精装修房，又实惠又省事。小两口的运气非常好，没问两家中介就碰上了一套要“急售”的房子。
这是桥北某楼盘一套位于9楼118?三室两厅两卫的房子，精装修，总价80万，划到单价只要6779元/?左右。周帆和女朋友都非常感兴趣，约了房主实地看房，发现房子的装修很新，户型也不错，最主要是相比周边单价8000左右的房源，这套房子真的很便宜。房主陈先生介绍，之所以低价急售，主要是因为孩子马上要出国留学，急需一大笔现金。房主表示，要是周帆看中了就要赶紧定下来，等着看房的很多，谁先交定金房子归谁。周帆情急之下就签订了《买卖协议》并交了2万定金。一周后，周帆按照合同约定交给房主三成的首付款24万，并办理了过户、贷款等手续。
所购房屋 着过火伤过人
在等放贷的日子里，虽然还没有拿到钥匙，周帆抑制不住买到新房的喜悦，下班后会经常和女朋友去准新居的小区散散步，体验一下未来的生活氛围。有一天傍晚，周帆和女友又来到新居楼下，正好碰上单元门出了点问题，一位老人被关在里面出不来，周帆帮他叫来了物业修好了门，老人十分感谢，周帆说以后大家就是邻居了，不用客气。老人听说周帆买了9楼的房子，十分惊讶，欲言又止。周帆觉得很奇怪，联想到房子特别便宜，就疑惑地向老人打听有什么内幕。
结果，老人说出的一番话让周帆心中七上八下，女朋友更是花容失色。原来，周帆买下的这套房子曾经失过火，房子里的东西被烧得一塌糊涂，家里的老人也被严重烧伤，后来出动了两辆消防车才灭了火。自从失火之后房主一家就不在这里住了，前几个月重新把房子装修了一番，要是不了解内情根本看不出来房子被烧过。
要求房主解除合同
周帆和女友心事重重，花了这么多钱，买到的却是着过火的房子，还有人在里面严重烧伤，心中别提有多别扭。他们立刻打电话给房东质问这件事，陈先生见无法隐瞒承认此处房产确实曾经失火，周帆指责陈先生当初刻意隐瞒，没有在看房时告知实情，陈先生反驳，要不然怎么可能以这么低的价格出售。周帆提出解除合同，让陈先生退还相关房款。陈先生认为过户手续都办好了，一切已成定局，而且合同上也没有相关的违约条款，所以不同意解除合同。
周帆见陈先生不认账，只能找中介协商。中介公司听说房源情况也很惊讶，称陈先生从来没提起过失火这回事，对于周帆解除合同的要求，中介公司也表示只能以协商为主，无法强迫。见周帆焦虑不堪，中介出主意让他先把房子买下来，如果真的不想住可以再转手。对于这个办法，周帆女友是坚决不同意，一来自己无法按计划在新居结婚，二来这个烫手山芋一旦到了自己手中，还要找下家接手，可万一下家也知道失火的事情还是牵扯不清。
买卖合同能否撤销
周帆无奈之下只能采取法律手段，以欺诈为由将陈先生告上了法庭。那从法律角度来看，周帆这个二手房协议到底能不能撤销呢？江苏高的律师事务所资深律师宋辉为其做了详细分析。宋律师指出，“凶宅”通常指发生过非正常死亡或重大意外事件的住宅，这只是民间叫法，不是法律定义。在房屋交易中，房主为顺利脱手，通常会隐瞒实情，而当购房人发现买了“凶宅”想退房时，却未必会获得法院支持。
“在司法实践中，对买方以购买到凶宅为由要求退房的案件目前还没有具体的法律条文明文规定，在判决中存在争议。”宋辉列举，在以往案件判决中有法院判决原告不得以购买到凶宅为由要求退房的，理由（1）卖方并没有将“凶宅”事件告知买方的法定义务；（2）房屋本身是否符合使用条件，是合同能否实现的根本，“凶宅”事件并不能证明房屋不符合居住使用的要求。
当然也有极少数案例是法院判决被告有违诚信，撤销合同的。理由（1）住宅虽未在实物形态上受损，但已因忌讳而贬值，构成合同标的物重大瑕疵；（2）卖方故意隐瞒事实，违背诚信原则，其行为已构成欺诈；（3）根据合同法相关规定，判决撤销买卖合同，由买方退房，卖方返还购房款。
但是，宋律师也指出，由于没有法律明文规定，在买卖双方也未作出特殊约定的前提下，周帆以购买到凶宅为由要求退房，法院一般会采纳不退房的判决，周帆胜算较小。
律师提醒
在二手房市场中，有房主刻意隐瞒凶杀、自杀等恶性事件，将“凶宅”出售，买方一旦购买完成，那么将处于自住或出卖均不可能的两难境地。为避免发生此类纠纷，建议购房人在签订合同前主动了解房屋各方面状况；同时，在购房合同中将买方对相关信息的披露义务纳入合同条款，赋予买方在卖方违反披露义务时的合同解除权，以及追究卖方违约责任的权利。
专家支招：限购下如何选二手房婚房
在一系列调控政策作用下，当前二手房市场成为绝对的以刚性需求者为主导，其中婚房需求又占据了绝对主力。如何更有针对性的选婚房，成为小两口的一堂必修课。为此，置业专家建议不妨从以下几个方面进行考虑：
1、配套设施
假如确定要买婚房，那就要考虑在哪里买，圈定目标区域的原则其实也简单：离一方的父母要近一点，方便相互照应；交通出行要方便点，有地铁最好，没地铁也要有公交车；此外，婚房周边诸如医院、幼儿园、购物娱乐场所等生活配套设施，一个都不能少。
2、购房总价
建议不要过于计较单价，单价仅仅代表楼盘的档次，总价才是最终需要考虑的根本。买房子要看是否实用，面积太大，三口之家住起来打扫清洁麻烦不说，还是一种浪费，一些面积紧凑、套型合理的二房甚至小三室，都是不错的选择。
3、购房首付
现在普遍的说法是，每月用于按揭的钱不能超过家庭收入的30%，超过这个数字，你的幸福指数可能就会受影响。实际上，大多数家庭基本上都会超过30%，但50%应该是底线，再多了不仅仅影响生活品质，更会影响整个生活本身。
4、与单位距离
大部分的小两口都是双职工，这里就要考虑双方的上班远近与方便与否的关系了，并且基本上婚后都有生育儿女的愿望与现实，那也要考虑双方照顾子女的现实。实际中购买的婚房应该考虑起码一方的需求，应该尽量与一方上班的地方较近为好。这样比较方便上班也比较方便未来照顾子女，不要把希望寄托在“有车”就方便的理念上，在目前的交通情况下，即使有车，也不一定真方便。 | |
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