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律师三招教你规避买房官司 |
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新浪房产
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楼市调控进入关键期，国务院重申限购令！来自新浪乐居的网调显示，限购令不放松，广州近五成买房人有意向换房。那么，换房时如何尽量避免不必要的房产纠纷？房产合同存在哪些法律盲点？换房时要做好哪些预算？房贷紧张的情况下如何规避风险？新浪乐居7月21日对话房地产行业咨询专家杨刚律师，其从房地产法律角度剖析换房风险。
律师支招一：完善合同细节 明晰交易条款
“很多房产买卖纠纷都是因为合约不够完备，条款太过简单引起。”杨刚律师表示，买方和卖方在签订买卖合同的时候，要确保合同条款和责任承担人制定明确，每一种违约责任和违约情况都要制定完备。
“举个例子，在交易过程中的各种税费由谁来承担？这个就必须明确。”杨律师表示，房在什么条件下才能实现交楼，什么时候拿到房货才能进行付款，这些都需要进行一个事先约定，写进合同。“约定条款有助于双方责任明确和交易顺利进行。若不能顺利进行，也可以快速解除交易关系，避免事后双方纠缠不清。”
律师支招二：将交易产生税费纳入换房预算
卖方和买方在房屋买卖过程中会产生税费。卖方卖出房子会产生所得税。所得税有两种计税方法，一是按房屋增值部分的20%征税，另一种则是按房价的1%征税。如果卖方是进行房产买卖5年以上，还会一个营业税。对于买房，则有一个契税，比例一般为1%-3%。
杨律师建议，换房的房主都会经历卖方和买方的角色，所以在换房的过程中，房主一共需要承担卖房的所得税和买房的契税。“房子在计划换房时或制定合同时，应将这些税负纳入换房预算中，同时要记得缴税，确保买房卖房的顺利进行。”
律师支招三：房贷紧张 签订合同时要考虑房贷风险
“由于现在国家调控措施逐渐收紧，银行对房贷申请越来越紧，换房过程中，买卖双方要注意银行贷款放款的问题。”杨律师认为，按照目前的货款从紧政策，即使同意货款书已经下来，也不一定能及时拿到房款。因此，双方在制订合同时，需将银行贷款有可能出现的变动因素考虑进去。
“如果没有约定这个问题，导致房款交付时间拖延，容易导致双方不愉快，甚至出现保证金或诚意金被开发商没收，在这里面最需要注意的问题便是银行贷款能否及时下来。” | |
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