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国家政策改了 5成首付交不起要回定金行不行 |
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现代快报
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原来与开发商签订了认购协议，当时约定付款方式为银行按揭。国家楼市新政一出，二套房购买者需交纳的首付比原来要高出许多，致使首付资金不够，不得已提出退房，但遭到开发商拒绝。出现这种情况，定金是否应该返还？
案例
刚交定金就出新政
买方违约频频出现
蒋先生来电：上个月15日，江北一楼盘开盘，我的一个亲戚看中一套，签订了认购协议，并支付定金80万元。当时购房订单写明，首付40%。可第二天，销售人员联系我亲戚说，国家刚出台了新政，二套房首付至少五成。
我亲戚一算，除了利率上浮带来的额外开支，仅首付就得多付近100万元。他想退房，并取回80万元定金。可开发商不同意，要求按照合同执行。开发商给出的方案是，先付40%，年内再付10%。反正就是要首付五成。
王女士来电：我4月初定下镇海某小区一套房，支付开发商定金5万元，被要求4月28日之前支付首付款。4月15日，新政一出我就有了退房的念头。因为这是我的第二套房，首付比例要提高10%。4月26日，楼盘销售人员给我打电话，催我缴首付，当时我表达了退房的意思。销售人员并未明确表态，之后也未联系我。如果直接退房，5万元定金就泡汤了。
新政出台对于“临界点”签订合约造成了一定影响。新政出台前已付购房定金的购房人，或已受理但未审批的房贷客户，因首付和利率双双提高，自身无法承受，加上楼市预期不明朗，想退房；而卖方却要求执行合同，不愿退还定金。不仅新房如此，二手房市场退购现象也频出。
“有一位姓周的二套房买家，3月中旬看中了一套紫郡花园87平方米的房子，房东要价130万元，周先生则想再压压价，一直谈到4月份，双方终于签订了购房合同，并在合同中约定一方违约需要赔付被违约方10%的房款作为赔偿。不料，没几天新政出台了，周先生觉得首付太高，同时又认为房价会下跌，现在买太亏，于是打算和房东协商退房。可房东态度很坚决，要退房就要赔13万元的违约金。两人至今还僵持着呢。”中兴路一家房产中介的负责人给记者举了这样一个例子。
南天房产策划部经理薛敏强告诉记者，自国家一系列新政出台后，买家违约退房现象就开始出现。“虽然没有出现大的退房潮，但相比新政出台前，买家退房的人数还是有明显增加。”薛敏强说，“在买方退房中，以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，占到了买房违约总比例八成多。除了贷不到款而退房的现象外，因预计房价下跌而退房的人也占了一定的比例。有一些买方宁可不要定金，也要退房。”
说法
购房者以新政为由要求解除合同，定金是否应当退还，各方有不同的认识。
购房者：新政是不可抗力，有权解除合约拿回定金
一些购房者表示，房贷新政属于不可抗力，并非买受人原因。首付提高，导致购房人无力承受增加的首付款，因而不能履行认购协议，不应承担违约责任。如果因此退房而被开发商要求承担定金损失是不公平的。
就是否能拿回定金事宜，蒋先生还专门查阅了有关文件，其中就有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据最高院有关解释，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
开发商：认购协议合法有效，不返还定金
拨通前述位于江北某楼盘的销售热线，并以购房者朋友身份咨询退房问题。工作人员说，购房定单里写得清清楚楚，定金肯定是不能退的。当被问及是否有购房者退房拿到定金时，他说从来没有。“购房存在风险，国家政策必须执行，我们也没办法。”
据了解，该楼盘均价每平方米2.4万元，在宁波属“高价楼盘”。“买我们房子的，说白了，非富即贵。首付比例提高10%，就多了90多万元，还是让你朋友再好好想想。”前述楼盘销售人员说。
此后，又联系到王女士购房的那家开发商。接电话的女士告诉记者，从没有碰到要退房拿回定金的。“大家都知道，合同具有法律效力，怎么会要求退定金呢？”
本地一位不愿透露姓名的房产开发公司老总说，国家出台新政，并非不可抗力；双方签订的认购协议合法有效。如果提出退房，属于违约，根据担保法的规定，定金不能退还。“首付增加并非开发商原因。如果买方以此理由退房，将造成开发商损失，因为认购后的楼盘开发商为履约保证签订合同是不得再行销售的。”
律师：新政不属于“不可抗力”，要退房还要看合约
“从4月下旬开始，我平均每天能接到五六个咨询退房的电话，同时也会有两、三个人直接上门来咨询。这在以前是从来没有过的。”浙江众信律师事务所汪继平律师说。
汪律师告诉记者，前来咨询的人中，有的是房产投资客。新政出来后，第三套房拿不到贷款，但又刚刚签了购房合同，现在正处于举棋不定中。“他们一般都持这样的态度:如果接下来房价下浮，那么宁可赔定金也要退房。如果房价没有变化，则继续履行合同。”
汪律师说，来咨询的也有很多自住的购房者，“有一位购房者反映，他购买了一套价值200万元的二手房，交了10万元定金，已经支付四成首付。新政出来后，首付提高，银行贷款批不下来，他想退房，想咨询有什么法律风险。”
购房合同上都会写明，碰到不可抗力可解除合约，而新政是否属于不可抗力呢？汪律师说：“我个人认为新政不属于不可抗力，根据《民法通则》的规定，不可抗力是指‘不能预见、不能避免和不能克服的客观情况’。此次新政的出台并非完全没有预见性。另外，政策虽然调整了，但并不是不能克服的，购房者依然具备买房资格，依然能够贷款，只是利率增加，这都不能归结为‘不可抗力’。”
不过，汪律师也指出，如果合同中明确指出，开发商与购房者约定的是四成首付，当政策变化，银行要求五成首付时，购房者能出具证明确实无力承担时，退房要求是可以考虑的。
汪律师还告诉记者，一手房退房与二手房退房还存在一些区别。“一手房退房一般涉及的人数比较多，人一多开发商的压力就会大，相对而言更容易退房。而二手房一般涉及个体，所以反而不容易退房。”
建委：双方可以协商解决
房屋买卖行为属于民事行为，卖方是否应该返还定金，买方是否应该支付违约金，建委方面的意见是，双方可以协商解决。 | |
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