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律师提醒:购房，请走好第一步 |
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南方日报
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在3.15这个神圣的日子来临之际，我们特别邀请了袁雪、李小宁等几位资深维权律师，分别从不良开发商、购房者、律师的角度出发，就购房者如何树立维权意识给大家做一个提醒：
不良开发商：很会钻法律空子
通过了解国家法律、法规的有关规定，购房者即可知道购买违法销售房屋的法律后果。但是，现实生活中极个别售房者采用名不符实的手续甚至伪造证件欺骗购房者。 开发商售房中一些欺骗手段的主要表现：
1.甲地手续用于乙地房屋的销售。有的开发商一次性取得较大规模土地，分期开发，一期在甲地上办理了立项、规划设计、工程开工以及商品房预售等手续；二期在乙地开发，有关手续尚未办理，为筹措资金，开发商利用甲地的手续预售乙地的房屋
2.用张三的手续卖李四的房。张三与李四合作建房，以张三自用、李四进行商品房开发的名义立项。建设过程中或建成后，张三改变了自用目的，也想对外销售自己分得的房屋，但手续不完备，于是借用李四的手续出售自己的房子。
3.避重就轻逃避购房对关键手续的审查，拿不出销售许可证等关键手续，再将其他对销售不利的文件隐藏起来，仅出示那些与是否允许销售房屋无关的手续。如不出示立项批准文件，仅出示建设工程规划许可证、开工证；不出示有关文件的全部，只出示有关文件的一部分；不出示出让后颁发的国有土地使用证，仅出示划拨的土地使用证或用地批准文件，以此达到在购房者面前蒙混过关的目的。
4.利用复印手段，篡改有关文件的关键内容。在复印过程中，把建设单位、建设位置、开发规模、用途等项目内容随意改动，以此蒙骗购房者。
5.伪造有关文件。极个别违法用地、违法建设者，为达到欺骗钱财的目的，伪造部分或全部用地、建设批准文件。
购房者：自我防范购房陷阱
1.自己或委托亲友现场考察，眼见为实，耳听为虚，不可尽信广告之辞，应核实其内容。只有把广告宣传内容全部载入正式合同中，购房才有保障。2.仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图，设计图是经有关部门审批的，所以一般不敢造假。如广告称小区有多大面积中央花园，购房者就应从设计图上找，若有，就是真实的。3.认真研究《商品房预售合同》内容。在签订《房地产认购书》和支付定金前，可要求提供空白预售合同书，以核实广告内容是否写入合同中。房地产开发商或代理商往往利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海，结果发生争讼，对簿公堂时，法官一般以合同为依据判断是非曲直而不是广告。
律师提醒：别把买房当游戏
一般情况下，大家往往以为购房应注意的法律问题只在签订合同时，但实际上购房应注意的法律问题要比大家想象的复杂得多.从房子项目考查开始，购房签约、按揭收房、办证等等都需注意：
首先选择一个好的项目是很重要的。当购房者从项目的区位、价位、投资价值，配套、环境，市政等综合考虑选定项目后，在具体考察房子套型时，不要被房子模型所迷惑。因房子模型只是起示意作用，对开发商不具约束力，购房者最好能仔细阅读标明详细尺寸的房子平面图、小区总平面图。订立合同时，应注意房地产企业是否按规定把注有详细尺寸的平面图附上，当然能附上小区总平面图更好。以便今后出现面积、结构、套型变化等争议时有据可查。房子选好后进入合同签署阶段，因目前购房合同是统一文本，开发商往往会告诉购房者，合同条款是一样的，不用改什么，直接签了就行了，有时可能还对不利于房产商的条款前打上“X”，或在补充条款中写好有利于自己的公约，购房者在签署合同前应注意细读合同全文，明确合同中的权利和义务。对修改条款要小心，对不明确的条款争取订立合理的补充条款。当然，在正式签字前不要忘记确认一下房产商开发该地块的《规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》是否齐备。同时在签订合同时尽量明确有关购房附属费用：如自行车棚的位置、价格，热水管道、煤气等。如额外支付的费用，相关的合法票据不能不要。
现在购房者大部分选择贷款，贷款时大多是委托房产商办理，而目前银行为保证贷款的安全，允许办理贷款的开始时间与工程施工进度有密切关系，所以购房者为回避风险；应严格按贷款的时间签署合同或委托书，不能为图方便在订立购房合同时就签署有关合同或委托书。交房时，有些购房者很草率，等人住后才发现许多问题，不仅给自己生活带来不便，而且与房产商交涉也被动。所以购房者交房前即要审查房产交付是否具备合同中约定交付的相关法律文。 | |
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