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违约金、赔偿金区别何在？ |
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三湘都市报 戴勇坚
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戴律师：
我最近看中了一套商品房，在与房地产发展商签订《商品房预售合同》时，发现合同的违约条款中既有违约金又有赔偿金，请问：违约金与赔偿金有何区别，为何会出现两者并存的情况？
龚先生：
违约金与赔偿金是指合同一方当事人没有按照约定履行合同而向合同另一方支付的金钱赔偿，两者都属于因违反合同而承担的法律责任。从广义的角度而言，赔偿金可分为事先约定的赔偿金与事先没有约定的赔偿金，而事先约定的赔偿金就是违约金，因此违约金是赔偿金的一种，赔偿金包括违约金。但在房地产实务操作中，通常从狭义的角度来定义赔偿金。赔偿金仅指在当事人没有约定违约金时，违约方根据守约方的实际损失向守约方支付的金钱赔偿。而违约金指当事人有明确约定时，违约方根据约定向守约方支付的金钱赔偿。两者处于并列的地位，相互间不存在包容关系。
违约金与赔偿金最大的区别就是违约金是由双方当事人事先约定的，约定的方式有预先约定数额与预先约定计算方法两种。前者如在房屋销售合同中约定“甲方迟延交房，每迟延一天应向乙方支付违约金人民币1000元”，后者如约定“甲方迟延交房，每迟延一天应向乙方支付房价的5‰”。但如果当事人对迟延交房的责任没有进行任何约定，在出现迟延交房的情况时，违约方要根据守约方的实际损失支付一定的金钱赔偿款，这就是赔偿金。它包括因违约给守约方所造成的损失与合同履行后守约方可以获得的利益。
违约金的数额一般以当事人的约定为准，通常不要求与实际损害完全一致，如在违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；在违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而赔偿金的数额则根据守约方的实际损失来计算，与实际损失完全一致，如果一方违约没有带来什么损失的话，守约方就不能获得赔偿。要提醒各位购房者注意的是，违反商品房预售或出售合同中部分事项，如完成一定的绿化比例、建造网球场、游泳池等，购房者往往难以举证证明该违约行为给自己造成了什么损失。因此，购房者应当事先就这些事项与发展商约定一定的违约金，以免在发展商违约时陷于举证不能、无法索赔的尴尬处境。
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