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二手房交易 如何应对卖房者违约 |
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房地产时报
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【案件回放】
徐先生2003年9月购买了王女士转让的期房，约定在2005年9月小产证办出时合同生效，并办理产权转让事宜。
徐先生和王女士在补充条款中约定，按房屋总价的30%支付定金后，签订了上海市房屋买卖合同，并明确合同履行时定金转为价款，未履行时，任何一方违约，按定金罚则承担责任。2005年2月，王女士口头告知徐先生，因房屋涨价，原先约定的价钱太低，所以不卖了，并承诺承担违约责任。徐先生不服，要求王女士继续履行合同，王女士不予认可。
【律师观点】
徐先生和王女士在签订合同前先约定了补充条款，并作为合同的附件。徐先生依补充条款的规定支付定金后，与王女士签订了房屋买卖合同，同时，在补充协议中还明确该定金在合同履行时(小产证办出过户时)转为房价款，在未办出小产证履行过户时卖方违约不卖或买方违约不买，均按照定金罚则承担责任。可见，该定金不是定约定金而是敦促双方履行合同义务的履约定金。从这个角度看，合同约定的生效条件只能使对合同某一部分的限制，具体来说是对办出产证后过户转让的限制。徐先生可用以下三种方法来维护自己的权益：
1.要求王女士继续履行合同并支付违约金。《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”。并且根据该法第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。
2.解除合同并获得补偿。王女士不履行合同的行为，主观上存在错误，使徐先生的利益遭受损失。作为无过错一方的徐先生可以选择解除合同并获得补偿，具体包括双倍返还的定金和既得利益的损失(即2000年至今的上涨房价)。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益(即王女士因房屋涨价获得的利益)。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
3.采取“拖延政策”。如果与王女士协商后无法达成一致，就只能一直拖到小产证办出之日，也就是房屋买卖合同的生效之日，然后根据合同上约定的争议解决条款提交仲裁或提起诉讼，通过法律途径来解决。 | |
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