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律师支招:《物权法》如何为我所用 |
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申江服务导报 王展 刘锟
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特邀点评：上海联业律师事务所律师
历经13年准备期，终于“千呼万唤始出来”。近日出台的《物权法》，绝对是这段时间的“热点”法律，焦点话题。
媒体报道频频，全民关注纷纷。都说《物权法》在“保障公民私权利方面实现了突破”，但化到生活中，《物权法》中究竟哪些条款和我们有直接关系？我们该如何正确理解《物权法》？怎样让《物权法》为我所用？
且听律师解读。
住宅产权：自动续期，并非免费
法律新约：按照现行法律规定，居住用地的最高使用年限为70年。这引发了购房业主的普遍忧虑，自己倾其所有甚至负债累累买的新房子在70年（还要减去建房的期限）后可能“失去控制”。因为从理论上讲，土地使用权期满后国家可以行使完全的土地所有权。新出台的《物权法》第149条基本确定了“地随房走”的原则，土地使用权在70年后自动续期。
律师支招：保守点看，该规定并不能让业主高枕无忧。因为，《物权法》将自动续期的方式、是否无偿等问题暂时搁置了。而这些问题也直接涉及广大业主的切身利益。比方说，房屋损毁或者灭失了，是不是“皮之不存，毛将焉附”？又如，自动续期并不是必然的无偿续期，期满后再次续期很有可能是有偿的。当然，国家立法机关肯定会对条款进行细化。对眼下的业主而言，如果有可能，请在购房合同中约定土地使用权的续期缴费问题。
商铺产权：要么收回，要么交费
法律新约：现行法律规定，“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。商铺、“酒店式公寓”、“公寓式酒店”都会涉及商业用地。
律师支招：《物权法》中有关土地使用权自动续期的条款，并不“惠泽”商业用地。购买商铺以及一些“酒店式公寓”的业主，一定要看清楚所购买的房屋类型和土地使用年限，尽可能利用合同条款，将法律风险降至最低。
车库归属：说是我的，就是我的
法律新约：《物权法》第六章???“业主的建筑物区分所有权”中最引人关注的部分是对小区车位、车库的归属和使用问题进行了原则性的规定。业主与业主之间、业主与开发商之间、业主与物业公司之间经常就此问题发生纠纷。《物权法》对此进行了专门的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
律师支招：新法没有将车位、车库直接归业主所有，但是却设立了一个“原则性”标准???由当事人约定。这意味着开发商如果没有在《预售合同》或其他协议中将车库、车位的所有权或卖或赠给业主，那就是开发商的东西；反之，如果《预售合同》或其他协议中有了约定，那么开发商想赖也赖不掉。
以前经常有这样的例子，消费者受楼盘开发商“买房送车位”的吸引，购买了一套房屋。但到了交房时，开发商又以所有车位属于全体业主共有，不能由某个消费者专有为由，拒绝提供专用车位。而《物权法》实施之后，只要业主与开发商详细约定车库、车位的归属以及所占有的方式，开发商便休想再“玩暧昧”。
拾金不昧：必须执行不然违法
法律新约：“拾金不昧”是中华民族的传统美德，其实，它也是一项法定义务。《民法通则》第79条第二款就规定，“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。”
《物权法》继续这一原则，并进一步确定履行“拾金不昧”的程序???“拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”
律师支招：《物权法》对于“拾得人”究竟意味着什么呢？第一，拾得人如果不按照所规定的方式履行义务，有可能构成“侵占”；第二，“侵占”期间发生的拾得物损毁、灭失的，拾得人要承担赔偿责任。比方说，某人在公共场所拾得一部手机，没有寻找失主，也没有交公，而是私自保管，那么他的行为就是侵占。过了一段时间，失主通过一定渠道找到他，要求返还，而此时手机已经摔坏了，那么他就要赔偿。第三，“侵占”期间拾得人付出的保管费等支出的费用，比如，拾了别人的宠物狗想占为己有，在占有期间支付的狗粮、看病费用等是无法要求失主返还的。
此外，按照《物权法》规定，从“二手车市场”购买来路不明的车辆，一旦失主或者公安机关查到了车辆的线索，必需无条件返还车辆，买车的钱只好“打水漂”。
质押贷款：欠条公证也可抵押
法律新约：《物权法》中关于“质押”的规定相对于《担保法》，最大的亮点就是增加了“应收账款”可以作为质押的标的。这条规定如作扩大理解，个人的合法债权也应属于“应收账款”的范围，所以对于有融资需要的人来说，也可以从这条规定中受益。
律师支招：比如，王某欠李某10万块钱，已到了归还期限。李某看到时下基金大热，想进行投资，但又碍于情面，不好意思向王某讨要。现在，他就可以将该笔债权质押出去，向信贷机构或者其他个人借款。而对于贷款的个人和机构而言，有了这样的担保，法律风险也随之降低。
需要提醒的是，质押“应收账款”的，要经过信贷征信机构办理出质登记后才成立质押权。我国目前的信贷征信制度正趋于成熟，相关的机构大概有100多家，既有国有的、也有民营的。另外，并不是所有的普通债权都可以作为可质押的“应收账款”。它应该具有无争议、可回收的特点。所以，如果债权人有质押融资的打算，不妨和债务人一起去公证处做个公证吧。
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