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二手房买卖麻烦多 律师为你指点迷津 |
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沈阳日报 尚志文
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开栏语
买房购车、保险理赔、财产继承、旅游纠纷……这些和百姓息息相关的事儿，一旦出了问题，将带来一系列的烦恼，甚至还要走上法庭。为此，本报从今日起，开辟《读者点题律师答》栏目。市民遇到法律问题不知咋解决，或对一些法律问题感到疑惑，可以致电本报，我们会为您请高素质的徐双泉律师一一解答。
【读者点题】 近期，有9位读者在二手房买卖中遇到了麻烦，他们遇到的问题各不相同，本报请律师对9位读者提出的问题一一进行解答。
房客可以优先买房吗？
问：我在青年大街附近租用了一套120平方米的住房当作办公室。上个月，房主突然对我说，他要把房子卖给留在沈阳工作的外甥，让我准备准备搬走。我对房主说，我也要买，即使价格略高也可以。但房主不同意。请问，法律对房客买房有什么规定？
律师诊断：承租人在同等条件下享有优先购买权。法律规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，房主在出售房屋时，未提前三个月通知承租人，并且拒绝房客以同等条件购买该房屋的请求，侵害了房客的优先购买权。所以，你有权诉到法院，要求确认该房屋买卖行为无效。
意向金可以双倍返还吗？
问：前一阵子，我通过中介公司看中了一套和平区三好街附近的二手房，报价46万元。中介答应我可以和买家商量再便宜一点，因此，我和中介公司签订了协议，并交了2万元意向金。中介说，等卖方签了协议就将这两万元直接转为定金交给卖方，那时如果反悔,2万元要被没收。我也同意了。但三天后，中介公司说卖方不能便宜卖，让我去取回意向金。请问，我能双倍要回这笔意向金吗？
律师诊断：意向金不同于定金，在卖方没有表示接受买方提出的购房条件和意向金之前，它的性质属于预付款，且一般由中介代为保管。在中介与卖方议价之后，如果卖方同意买方条件签收意向金的，则意向金性质变更为定金，此后若任何一方无正当理由拒不签署房屋买卖合同的，按照定金罚则承担责任。如果中介议价后卖方不接受条件的，则视为议价不成功，意向金性质没有变化，应当退还给买方。本案中，你支付意向金后，中介和卖方议价未成，卖方没有接受意向金，中介要求你拿回意向金的做法是正确的。你误以为意向金就是定金，要求双倍返还，在法律上没有相关依据。
房子被卖主抵赌债，债主有权收房吗？
问；我买下了小马的一套45平方米的公寓。签完合同后，我当场交付2万元定金。等到约定交房的那一天，小马将我带进房屋并交了钥匙后离开了。但没多久，突然冲进来几个大汉，手里挥着房产证叫嚷着要收房子。我这才知道，小马爱好赌博，在外举了大量赌债，把自己的房产证抵押给了债主。这次债主听说他要卖房子，立即赶来阻止。请问，债主有权收回房子吗？
律师诊断：本案涉及到两个法律问题：一是小马抵押房产证行为的法律效力问题：虽然债权人与债务人双方的本意是抵押房屋，但我国法律明确规定抵押房屋等不动产应当去房地产交易中心办理抵押登记，而他们未办理抵押登记，因此该抵押行为不具有法律效力，那些债主以持有房产证想赶走你是没有法律依据的；另一个问题就是：赌债本身就因为违法而不受法律保护，基于赌博行为发生的追债行为也不会受法律保护。因此，你可以报警摆脱这些“债主”的纠缠，同时要求卖主协助你办理过户手续。
过户后再交尾款算违约吗？
问：去年1月，我和杨某通过中介签订了一份《房屋买卖合同》，约定将其拥有的一套住房出售给我，房屋总价为60万元。同时我们约定分三次付款，到去年12月结清，并在此过程中办理过户手续。随后，我按照合同约定进行了前两次付款。但去年12月，我因对方迟迟没有办理过户手续的迹象，便没有把余款结清。一个月后，杨某找到我，说我违约，还说要把我告到法院。请问，我想在他和我过户后再交款，属于违约吗？
律师诊断：在本案中，双方都已经违背了合同约定，但应该指出的是：在实际合同履行过程中，虽然你没有及时付清余款，但是在发现对方没有协助办理过户的意向之后，根据合同法等相关法律规定，你可以在合同履行过程中行使法律赋予的不安抗辩权或同时履行抗辩权，要求对方在你付清余款的同时或之前协助你办理过户，这样你就可以占据比较主动的地位。本案中，在考虑是否应当承担违约责任时，应该适当考虑你享有的抗辩权。对你们双方而言，考虑到维护交易和化解纠纷的前提，可以通过协商，约定在你支付第三期款项的同时，杨某交付房屋并协助办理产权过户手续。
不见卖主就签合同，把房款给中介可靠吗？
问：我在一经街附近看好了一套二手房，总价为45万。虽然比照同等条件的房子稍微贵了不到2万元钱，但房子是前年才装修的，而且空调等大家电都会留下。但现在都快签约了，我还是没有见到卖主。中介说，他们是怕买卖双方跳开中介，所以不让买卖双方见面。请问，中介的说法可靠吗？
律师诊断：房屋买卖的交易主体应当是买卖双方，中介只是在其中牵线搭桥，起的是居间介绍的作用。由于房屋买卖较复杂，一些手续买卖双方常委托中介来做，这样就使一些不法中介有了可乘之机。他们常以防止买卖双方跳开中介为借口或编造种种理由，不让买卖双方见面，从而掌控整个交易过程，瞒天过海，非法赚取差价。就本案来说为了保证交易安全以及权利不受损害，不管中介怎样从中阻挠，你作为买房人应坚持与卖方当面谈判，查看其权属证明和身份证明的原件，谈清楚房屋总价款、付款时间和付款方式、房屋交付和过户等主要条款。在具体履行时，特别是钱款的支付，买房人也应直接向卖方或卖方书面委托的人支付，防止中介赚取差价。同时，你想购买的房屋还有家电维修的问题，你更应当直接与卖主见面，并索要家电等的发票、保修卡等维修凭证。
二手房贷款有什么要求？
问：我看好了一套30多万元的房子，但其中一部分的房款靠贷款解决。现在，我还没有和卖主签约，但中介公司向我承诺房子贷款肯定没问题，还会尽量帮我多贷点，并催促我赶紧签合同、交首付款。由于这套房子是80年代建造的，请问，银行对二手房贷款，特别是高房龄二手房贷款有什么要求吗？
律师诊断：为避免自身风险，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定较为严格的条件，它主要包括：一、房龄。二手房的房屋“年龄”已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款；二、房屋所处的位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款；三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款；四、贷款房屋的套数。如果是贷第二套以上房屋，贷款利率上涨，或者贷款成数降低，甚至可能不予贷款；五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约之前，应该拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料，到有关银行去详细咨询，搞清楚自己买房子到底能不能贷款，能贷多少款，做到心中有数后再签约。
分期给定金，违约双倍返还还多少？
问：今年3月，我与中介、卖方签订了协议，约定购买一套商品房，并付定金5万元。当天我先付了2万元定金给卖方。第二天上午，我把剩下的3万元定金交给了中介公司。没想到当天下午中介通知我，卖方反悔不卖房屋了，所以不愿意签收3万元定金。经交涉，卖方认为自己收了2万元定金，同意返还4万元。但我认为，已经分两次交付了5万元，应当双倍返还定金10万元。请问，我的说法能获得法院支持吗？
律师诊断：你的说法很难获得法院支持。定金合同是实践性合同，定金的成立以实际交付的数额为准。你虽然将另外3万元交付给了中介公司，但没有证据证明中介公司有权代表卖方收取定金，因此交付的3万元款项对卖方没有约束力，不构成定金。
买房被骗能找中介赔吗？
问：去年10月，我在中介公司看中一套房屋后准备下定，于是中介公司联系了挂牌人汤某前来签约。汤某出示了经公证的委托书复印件等证件，表明自己受房屋业主委托出售该房屋。随后汤某和我签订了房屋转让合同。中介公司店长作为见证人出具了见证书，内容为：一、汤某和我签订了房地产买卖合同，情况属实；二、汤某提供的有关资料核对无疑。合同签订后，我向汤某支付了18万元的房款。但后来，我才知道，汤某是一个诈骗犯，他的证件都是伪造的，而18万元房款也已经被他挥霍一空。请问，我可以向中介公司索赔吗？
律师诊断：通过中介公司操作的房屋买卖，要认清中介公司作为居间人的责任。买房人与中介公司签署居间合同后，中介公司就尽量促成买方与卖方成交，然后由买房人支付佣金。在这个过程中，中介公司并不负责保证买卖双方合同的真实有效及全面实际履行，这些只能由买卖双方自己承担。中介公司对于上下家的身份信息、房屋信息、房屋买卖是否存在法律障碍等事项，仅仅承担合理审查的义务。当然，如果因为中介公司疏于审查导致纠纷，中介公司应当承担相应的法律责任。但这种责任如果没有在居间合同中明确，还是难以认定的。因此，如果你没有在合同中表明中介公司因疏于审查造成你被骗，他们应当承担责任，或者你没有证据证明中介公司的行为本身确实因疏于审查而造成你的损失，你就很难获得中介公司的赔偿。
担心二手房欠费，协议中该咋写？
问：前一阵子，我看中朱先生出售的一套一室一厅的房子。现在，我们快要签约付款了，但我担心房子有水、电、煤气等欠费。请问，应该怎么办才能避免损失？
律师诊断：在房屋交付细节中，未办理电、煤气、电话、有线电视等项过户或结算而引起的麻烦经常发生。如果没有及时办理过户，将来对于买房人的缴费、安装调整设备等都会带来不便。上家也会因为没有完成过户留下了“尾巴”，有时会因下家结欠电费、电话费等遭到追索，甚至被列入不良记录的黑名单。对于这些项目的过户，你最好在付款方式上对卖方有些制约，比如留些尾款，等到卖方全部办理完手续以后再支付，这样就能够做到主动，避免后顾之忧。 | |
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