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房产投诉四热点 律师教你如何维权 |
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钱江晚报
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又到“3?15”。日前，记者从浙江省消保委了解到，2007年全省受理商品房消费投诉案件高达691件。浙江省消保委公布了2007年全省十大消费投诉热点，商品房类投诉名列其中。
作为消费领域主要消费品之一的商品房，其消费不仅涉及商品本身的面积、结构、质量等问题，还与小区规划、容积率、公建配套设施、物业等有关，而一套商品房牵扯到一代人或几代人的积蓄。去年，杭州楼市成交量再次创出历史新高，房价涨幅之大也属近几年罕见。在这样的火热楼市下，房产投诉呈现出什么新特点？
结合相关案例，我们还特地邀请了副主任陈钟律师就如何维权进行点评。
热点一：房屋质量
去年杭州楼市蓬勃发展，从五月份开始，拉出一条大阳线，房价也随着一路上涨。过快增长的房价在刺激楼市发展的同时，一些企业过于追求发展速度，忽略了工程质量，给楼市留下了诸多隐患。
据统计，2007年浙江省消保委受理因质量问题引起的投诉405件，占总受理商品房消费投诉案件691件的58.6%。主要有地基下沉、墙体开裂、房屋渗水等质量问题。
投诉案例：张先生去年购得杭州近郊某楼盘，在房屋装修时发现了质量问题：次卧装修好的天花板上有一裂缝，并且蔓延到已做好的吊柜处；主卧顶棚也有一条南北方向的裂缝。物业人员和开发公司相关人员到现场确认为贯通裂缝，在未给予书面答复的情况下进行了修理。张先生投诉物业和开发商在没有权威的法定机构给予客观、公正鉴定和未经本人审阅同意修复方案的前提下，擅自修理，并且修复的方法过于简单。
律师点评：如果物业人员和开发商实地查看后认为是贯通裂缝，那可能是房屋质量问题。如何处理，关键要看开发商是否承认房屋质量问题：1、开发商承认是房屋质量问题，张先生可以选择退房或不退房要求修复；2、如果开发商不认可是房屋质量问题，那么，张先生只能委托评估公司进行房屋质量评估，构成房屋质量严重缺陷，可以要求退房。如果情况不太严重，可凭评估报告要求开发商维修。
热点二：全装修成品房质量
购买全装修的成品房，让消费者省去了装修的烦恼，节约了时间，因此近两年来，全装修房也受到很多购房者的欢迎。但近两年全装修商品房买卖过程中存在的问题也较为突出，主要是事先没有明确约定装修的内容，导致交付时没有明确的标准。
综合消费者的投诉反映和调查情况，目前杭州市场的全装修成品房普遍存在5个方面问题：1、全装修成品房一概宣传为“精装修房”，夸大宣传；2、样板房不作为交付验收的标准；3、全装修成品房的买卖合同对装修的内容没有明确约定，消费者验收无据可依；4、全装修成品房的售后服务不健全；5、全装修成品房验收制度不健全。
投诉案例：去年6月10日，王小姐花了150多万元购买了一套全装修房，这个价钱比当时同地区的毛坯房每个平方米贵了1000多元。房子交付后，王小姐发现，客厅地板色度各处深浅不一，有很明显的色差。王小姐立即向开发商投诉了此事，迟迟未得到回音。哪知地板出现色差仅仅只是“序曲”，各种装修问题接踵而至，简直令王小姐应接不暇：油烟机一起动就发出隆隆的响声，地板铺装不平整，厨房和卫生间铺设的水管漏水，导致餐厅顶部发霉起泡和卫生间墙面发霉……去年9月，台风的来袭不但使阳台墙面严重“破相”，而且还使靠近阳台的客厅地板发霉、变黑。在王小姐的一再要求下，今年年初，物业公司人员最终上门维修了墙面。王小姐提出，物业公司要么用同样色彩、规格的地板来替换毁损的地板，要么赔偿她的损失，但遭到物业公司的拒绝。
律师点评：由于墙面严重“破相”导致阳台的客厅地板发霉、变黑，开发商应该予以修复，同时王小姐可以要求开发商用同样色彩、规格的地板来替换毁损的地板。如果市场上已经没有同样色彩、规格的地板，也可以要求赔偿。物业公司拒绝并不代表开发商拒绝，王小姐应直接向开发商提出自己的要求，如果遭到拒绝，可以通过诉讼途径解决。
消费者购买全装修商品房时，应该与开发商明确装修的内容、使用材料的厂家、品牌、规格及价格，并作为交付使用的标准。
热点三：房产商恶意违约
去年杭州楼市在一片涨价声中，出现“求大于供”的局面，连夜排队、抢号、托关系买房、楼盘“一夜清”等消息不绝于耳，出现了开发商合同约定不履行、承诺不兑现的情况。房产商擅自变更规划、设计；广告、楼书承诺配套设施不兑现；商品房周边景观与房产商承诺大相径庭……因为房产商即便违约也不怕消费者要求退房，房产商在支付一定违约金后，也不会影响第二次销售抬高价格。开发商左右逢源，购房者却进退两难。
投诉案例：市民童先生于前年购得一处期房，开发商承诺在去年10月交房，可直到去年年底童先生也未能住进新房。童先生说，“根据当初与开发商签订的《商品房买卖合同》，交房逾期180天，我有权解除合同，开发商还须向我支付总价5%的违约金。”可是，购买期房时每平方米房价不过8000元/平方米，而出现纠纷时同地段的房子单价已达到了10000元/平方米以上，退房已不划算。如果童先生不愿解除合同，开发商就要赔偿了，开发商提出要将5%的违约金降至2%，交房期仍不能确定，他们还要童先生与他们重新签约，认可他们的这些条件。
律师点评：《合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”按照这一规定，由于房价的上涨所造成的损失已经超过了约定5%的违约金，童先生如果决定退房，可以要求开发商按照同类地段的市场价赔偿损失。
热点四：开发商“一房两卖”
随着房价一天一个价地上涨，去年合同违约投诉较往年要多。为了涨价，部分开发商宁肯违约也不卖房。
投诉案例：去年3月，张先生在市内某楼盘以9000多元/平方米的价格买了套房产。在和开发商签订了正式购房合同后，张先生一共付了15万元现金(30%的首付款和相关税费)。后来，双方约定最后付款日期为7月15日。
就在7月12日，张先生接到开发商通知，房子已被卖给了别人。原来，张先生购买的那套房产的价格已上涨了1000多元/平方米。张先生与开发商多次交涉，但开发商坚持不卖房给张先生。
律师点评：如果张先生确实有证据证明开发商“一房两卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的消费者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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