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购房条款看仔细 四大陷阱需当心 |
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半岛晨报 纪永江
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春季是购买房屋的好时节，但因开发商与购房者之间存在着知识、信息等方面不对称的因素，在购房合同中时常会出现某些损害购房者利益的条款，或者购房者存在一些容易忽视的情节。为了方便购房者安全地购买房屋，促进购房者与开发商更公平、更合理地签订买卖合同，本报特邀请辽宁槐城律师事务所的刘甲明、孔令明律师针对一些真实的典型案例作出相应的法律解析与风险提示。
陷阱1：建筑面积不变 套内面积缩水
[案例]
小刘是某高校老师，去年3年份，由父母出资加上自己多年的储蓄买下一套建筑面积为90平方米的房屋，开发商宣传资料和售房小姐都承诺，该房屋的得房率高达85%以上，非常适合新婚夫妻居住。小刘看到样板间后非常满意。但今年交房后，小刘总觉得房屋室内的面积没有想象的大。在办理产权证测绘时，发现房屋建筑面积为90.75平方米，但套内面积却不足70平方米，得房率只有77.13%。显然，建筑面积没有变化，但套内面积却缩水了，小刘相当于多付了7平方米的购房款。
[法律分析]
通常开发商和购房者在合同中常以建筑面积作为计价单位，但在实际中往往会出现在建筑面积不变，购房者总购房款不变的情况下，购房者公摊的共有建筑面积增加，套内建筑面积缩小的情形，即购房者所购买房屋的“得房率”降低了，这必然导致业主专有区域面积的缩小。
根据《民法通则》等规定，开发商通过虚假宣传等方式导致购房者与之签订购房合同的，购房者有权依法申请撤销相关的购房合同。
[律师提示]
建筑面积是由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成，故在签订购房合同时，应对套内建筑面积及分摊共有建筑面积的暂测与实测的误差幅度作出严格的约定，或者对套内面积与建筑面积的比例误差作明确约定，一旦误差超过特定比例，则购房者有权退房。
陷阱2：“已付房款” 成了糊涂账
[案例]
2007年1月20日林先生以59万元购买开发商开发的住宅一套，付款方式为首付16万元，其余部分为银行按揭贷款。合同还约定交付房屋的日期为2007年10月20日，逾期交付，则按已收房款每天万分之四向购房者支付违约金。随后在已收房款计算上双方发生了争议，林先生认为“已收房价款”就是贷款全额即59万元。但开发商却认为，“已收房价款”就是开发商收到购房者自己支付的预付款。双方为此争执不下。
[法律分析]
“已支付房价款”是计算违约金的基础，在按揭贷款购房法律关系中，对购房者而言，其与开发商是房屋买卖关系，与银行是抵押贷款关系。在购房者办理完毕贷款手续后，银行划账，开发商就得到了全部的购房款。即在购房者支付了首付后，剩余的房款是由银行代购房者履行了货币的支付义务，其是一种代为清偿行为，实际债务的承担主体与当事人依然是购房者，故已付房价款应作总房价的解释。
[律师提示]
为防止发生解释的分歧与纠纷，双方在签合同时，最好明确约定已付房价款的计算方式。
陷阱3：办理产权证 开发商负全责
[案例]
铁岭的曲先生与大连一开发商于2003年1月15日签订了《商品房买卖合同》，购买开发商的某小区3楼2单元房屋。合同约定自本合同签订之日起，90日内办理房屋产权证。曲某依约支付了全部购房款，开发商亦将该房屋交付，但至今未能办理房屋所有权证。曲先生认为开发商违约，要求退房并按照相关司法解释赔偿其损失。但开发商认为，其已将需要由出卖人提供的资料报房管部门登记备案了，房屋所有权证未能办理非开发商责任，因此，不同意退房。
[法律分析]
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定：“因出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……”可见，开发商在办理房屋权属权过程中只是承担协助义务，只要开发商将需由其提供的资料在法律规定的期限内完整、准确地报产权登记机关备案后，即履行了协助义务。
[律师提示]
在签订合同时，若购房者对房屋权属获得期限等有特殊要求，务必要在合同中对办理房屋权属登记的时间、违约责任等作出特别的约定。否则，购房者很难有效维护自己的权益。
陷阱4：不论误差多少 多退少补就行
[案例]
吉林的姜先生常年往返于长春和大连之间，为方便工作于2006年与某开发商签订购房合同，购买了中山区已封顶住宅，建筑面积约为120平方米。在双方的购房合同条款中，房屋开发商提前盖上了“该商品房建筑面积以房地产测绘中心核定为准，单价不变，多退少补”的印章条。2007年10月底开发商通知姜先生还需补交9.79平方米的房款，原因是经有关部门测绘该房面积是129.79平方米，房屋面积多了9.79平方米，故姜先生不仅仍要承担超出部分的房款，而且还要承担贷款补差、增加取暖费、物业费的支出等。
[法律分析]
“不论误差多少，按原价多退少补、据实结算”的条款，实际上是开发商意志的体现，应属典型的格式条款，该条款剥夺了消费者的自主选择权、公平交易权，有显失公平的嫌疑。其次，按照行业的规定，面积误差比绝对值超出3%的，购房者有权退房，但开发商的这一利己约定，排除了购房者的主要权利，故严格按照法律的规定，该条款应属无效条款。
[律师提示]
面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）×100%÷合同约定面积，房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿或者要求据实结算等是购房者的权利，购房者可作出对己有利的选择。当然，作为诚信的开发商也应尊重与维护购房者的这些法定权利。
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