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开发商承担了违约责任那销售商呢 |
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青岛财经日报 2008-09-02 09:29:50.0
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案情简介：
某房屋销售公司受某开发商委托，担任某开发商某处房屋的销售商。2007年2月18日，周某与销售公司签订一份商品房销售合同，约定周某购买坐落于某处的房屋，销售公司应于2007年12月8日前将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付周某使用，销售公司逾期交房，周某有权按已交付的房款的总额向其追究违约责任，按合同规定交付期限的第二天起至实际交付之日止在6个月以内按银行同期贷款利率计算支付周某，逾期超过6个月，周某有权要求销售公司按累计已付款的5%支付违约金。今年6月1日，周某入住该房。5月1日，周某同开发商签订一份协议书，约定由开发商一次性补偿周某因延期交房造成的损失共计2万元。之后，周某以销售公司延期交房为由，要求其根据销售合同的规定承担违约责任。无奈之下，销售公司求助于律师：开发商已向周某进行了赔偿，销售公司是否还需承担违约责任？
赵发香 律师分析：
本案中，开发商和销售公司之间的代理关系属于间接代理。针对在普通民商事活动中适用间接代理发生的争议，我国《合同法》有专门规定，即《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。具体到本案而言，按照房屋交易的惯例，业主在选择购买房屋时，对房屋的开发商一般都是有所了解的，由此可以推定周某在签订销售合同时，已经了解销售公司是受开发商委托而销售房屋的背景事实。而且就该房屋延期交房的问题，开发商已经向周某进行了补偿，周某对此也予以认可，这就表明周某不仅清楚双方之间的代理关系，而且选择向开发商主张权利。那么，周某不应再要求销售公司承担赔偿责任。
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