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交房时业主应如何验收 |
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现代快报 殷玮
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精选案例
验收权利形同虚设
2007年3月，魏先生在某小区购买一套精装修商品房，一次性支付了总价为100万元的房屋价款。在双方签订的商品房预售合同中，约定开发商应当在2008年1月1日之前使房屋具备使用条件，并在该日期之前通知魏先生进行验收交接，否则开发商要承担逾期交房的违约责任。
2007年12月底，开发商通知魏先生进行验收交付。魏先生到楼盘现场后，开发商提出让魏先生先签字确认《验收合格单》、《交接入住确认表》和《物业管理合同》并缴纳物业管理费后，才能让魏先生进行验收并交付。魏先生听说后，认为很不合理，自己还没有实地验收，怎么能签字确认验收合格呢！因此他坚持要先验房后签字。结果，双方僵持不下，房屋因此一直没有完成交付。
今年3月，魏先生将开发商起诉至法院，要求开发商支付延期交房违约金，而开发商则认为房屋经竣工验收已经具备交付的条件，但交付房屋是附条件的，要先签字交费才能拿到钥匙，办理验房入住手续，魏先生至今未能入住，是他个人违反合同约定没有按时验收所致，因此拒绝支付违约金。
律师分析
开发商没有尽义务
本次点评律师：江苏法略律师事务所律师代林
在本案例中，房地产开发公司虽然在合同约定的交房期限之前就通知魏先生验收，但是要求魏先生在实地验收之前就先行签订《验收合格单》、《交接入住确认表》和《物业管理合同》并支付物业管理费，这是没有合同和法律依据的。
代律师解释，本案双方在合同中约定，开发商在房屋具备交付使用条件时，通知魏先生验收。开发商虽然在合同中约定的期限之前通知魏先生验房，但是在魏先生验房时，开发商应当提供必要的条件协助魏先生检查房屋是否符合验收标准，再要求魏先生在《验收合格单》上签字，否则魏先生的验收权利形同虚设。
值得注意的是，开发商提供房屋的竣工验收证明只能表明房屋达到了国家相应的质量要求，而双方在合同中约定房屋为精装修房屋，装修是否符合标准更加不属于开发商所出示的竣工验收单所包括的内容，因此魏先生有权拒绝开发商的不合理要求，拒绝在《验收合格单》上签字。对于开发商声称交付房屋是附条件的，双方在签订合同时并没有相关的约定，因此不能作为开发商拒绝魏先生验房的依据。
代律师分析，根据《中华人民共和国合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”这一条款规定了全面履行原则，指当事人按照合同规定的标记及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点以适当的履行方式，全面完成合同义务的履行原则，对以上几个方面的任何一个方面的违反，都违反适当履行原则。
照此依据，本案中，作为买受人，在没有其他约定的条件下，魏先生的主要义务就是及时交付房屋价款。作为出卖方，开发商的主要义务就是在合同约定的期限内交付符合质量要求的房屋。开发商在魏先生已经履行了主要义务的前提下，单方给购房者设定义务，虽然形式上开发商已经通知了魏先生验房，但实质上并没有给魏先生实际验房的条件，也就是没有履行交付房屋的义务。因此，由此引发的延期交房等法律责任理应由开发商承担。
特别提醒
这个字不能随便签
在实际生活中，有些购房者不假思索地先行签了《验收合格单》，但实际验收时却发现房屋质量不符合同约定的验收标准。由于签了《验收合格单》，再去找开发商交涉，开发商往往以已经完成了房屋交付为由不予理会。这时，购房者再以房屋没有达到验收标准为由拒绝接受房屋，并主张开发商承担逾期交房的违约责任，就困难了。
对此，伏律师提醒，购房者在接到开发商的通知去验房时，面对收房签字需要谨慎，没有实际完成验收和交付切勿轻易签字。如果遇到开发商让购房者先签字确认《验收合格单》和《房屋交付入住单》字并要求购房者缴纳一系列的费用，否则不交付给购房者相关的证明文件及钥匙让购房者入户验收的情况，购房者有权拒绝。 | |
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