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律师解读：二手房交易中如何选择中介公司 |
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焦点深圳房地产网 王继丰
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什么是二手房？
一般而言，二手房指的是交易前已经有过一次交易的房屋，比如二次交易的经济适用房、已购公房、商品房、以及已形成事实交易但不具备所有权的房屋。严格来讲，二手房指的是已由房地产权登记中心登记并发放房地产权有效证件，可在房地产二级市场自由流通的房屋。
律师点评：根据《合同法》的规定，无处分权的人处分他人财产，并不当然有效，除非经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权。所以，转让不具备所有权的房屋应处处小心，最好请专业人士提供帮助，以免房屋转让得不到法律保护，自身利益受损。
买卖二手房必须经过中介吗？
二手房交易包括二手房的买卖、交换等，属于房地产转让（现售）的一种具体表现形式。根据《深圳经济特区房地产转让条例》（下称条例）的规定：房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。房地产转让方式包括现售和预售两种，其中“现售房地产的，转让人的土地使用权和建筑物、附着物的所有权应当已依法登记，并取得房地产权利证书”。“当事人可以委托代理人代为转让房地产。”
那么，二手房交易是否必须通过中介呢？答案是否定的，因为“可以”只是法律鼓励性用语，而不是强制性用语，也就是说当事人可以委托代理人，也可以不委托代理人。而且，代理人的范围并没有限制在房地产中介公司，其他专业人士比如律师等也可以作为代理人，为当事人提供更好的服务。
律师点评：由于二手房交易信息松散，交易环节复杂，涉及法律问题较多，因此，我们建议您在不具备交易信息和专业知识的情况下，委托代理人代为买卖二手房。
好的开始等于成功的一半，那么，怎么样可以选到一家好的中介呢？
第一，了解中介，揭开他们神秘面纱：
二手房中介大多数以房地产顾问公司、置业顾问冠名，究其性质为法律上的经纪人。另外，现在已有不少律师在提供房地产全过程法律服务，其中包括中介服务。经纪人与律师是两个不同的概念，他们在法律性质、组织形式、组成人员、责任承担上有明显不同。
根据国家工商局《经纪人管理办法》、《广东省经纪人管理条例》，《深圳经济特区经纪人管理条例》的规定，经纪人是指依法为促成他人交易提供信息或者充当媒介并收取佣金的个体工商户、法人或者其他经济组织。经纪人应当经深圳市工商局登记注册，领取营业执照。除个人经纪人、法人经纪人、合伙经纪人、其他经济组织兼营经纪业务的，应当符合条例规定，并经深圳市工商局核准登记。经纪人必须具备与其经营范围相一致的经纪从业人员。经纪从业人员是指依法在经纪人中从事经纪活动的自然人。经纪从业人员应当具备从事经纪活动所需的知识和技能。法律、法规定具备专业经纪资格的，应当依法取得专业经纪资格证书。非经纪行业的现职人员经其所在单位同意，可以在经纪人中兼职从事经纪活动。经纪人和经纪从业人员必须具备一定条件才能执业，并承担相应法律责任。其中，法人经纪人以其所有的财产对外承担民事责任，合伙人对合伙经纪人的债务承担无限连带责任，个体经纪人以其个人所有的财产对外承担民事责任。
根据《律师法》、《律师和律师事务所违法行为处罚办法》、《深圳经济特区律师条例》的规定：律师是指依法取得律师资格和律师执业证书，为社会提供法律服务的执业人员；取得律师资格证必须符合一定学历条件，必须经过国家统一司法考试合格；取得律师执业证必须取得律师资格证并在律师事务所实习一年，经广东省司法厅审核通过。律师事务所是律师的执业机构，律师应当在一个律师事务所执业。律师事务所的设立必须经广东省司法厅审核通过。律师事务所组织形式有国资所、合作所和合伙所。其中，国资所以该律师事务所的全部资产对其债务承担责任，合作所以该律师事务所的全部资产对其债务承担责任，合伙所合伙人对该律师事务所的债务承担无限连带责任。
第二，评价一家中介是否优秀、正规的几个主要指标：
1、看注册手续，审查他们是否具有从事房地产中介服务相应的资质、资格、执业许可和营业执照。
从事房地产中介服务，必须有《工商营业执照》和《房地产中介资质证书》，两者缺一不能营业。作为一名合格的房地产经纪人，他必须持有《经纪人资格证书》和《房地产经纪人专业资格证》，两者缺一都不称职。律师则必须有《律师资格证》和《律师执业证》，两者缺一不能执业。
2、看经营范围，审查他们经营范围中是否包含你咨询委托的业务，若没有得到工商行政管理部门许可,随意扩大经营范围,也不可信。
3、看经营规模，审查他们从业人员的人数、是否有分店、分所等等。
4、看经营场所，审查他们的经营场所是否正规、是否固定。如果他们只是一间房几张桌，随时要逃跑的话，还是免谈吧。
5、看业务水平，审查他们是否具备较高素质和丰富办案经验，例如成功案例的多少等等。
6、看口碑形象，审查他们是否有被投诉、被起诉的情况发生。
7、看收费标准，审查他们的收费标准是否过高或过低，过高不一定好，过低就更不正常。
一般而言，正规的房地产中介机构管理都比较规范，会在显目位置注明各类收费项目、服务内容、计费方法及收费标准。
总之，一个规范、合法的房地产中介机构必须同时具备以上几个基本条件，否则，其服务的“诚实、客观、公正”性必然应受到怀疑。
第三，选好中介后，一定要注意签订合同，特别是格式合同中的“霸王条款”、阴阳合同等。
1、尽量使用官方标准合同或示范条款，并根据自己需要签订补充合同或补充条款。
2、如果是对方提供的格式合同，那么，在签订合同前，应请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“霸王条款”，增加自身需要条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失的发生。
3、不偏信中介一家之言，如遇税费问题，拒绝签订“阴阳合同”。
4、格外小心定金、诚意金、违约金条款，认真审查房屋权属、交易税费细节，如有遗漏，请签订补充协议或补充条款。
第四，选择中介时应当注意的几个法律问题：
1、主动查询审核中介人员档案信息，如完整单位名称、负责人姓名、经营范围、执业经纪人姓名及证号等等。如果发现中介未经备案、注册登记或执业经纪人的证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报。
2、谨慎交付个人资料，避免在合同签订前就把房地产证、身份证、私章等个人资料交给了中介，使其有可乘之机，引起道德风险和法律纠纷。例如，一些不法中介往往会利用这种机会，不让上下家见面就自行把合同签好，或者仅仅让上下家在合同上签字而不让他们看合同具体内容，从中赚取差价。律师提示：在这种情况下如出现纠纷，即使二手房买卖双方能够提供确凿的资料，但由于买卖合同已经生效，法院也很难保障他们的合法权益。
3、要求中介组织买卖双方见面，认真审查交易房屋的权属状况和使用现状，避免中介“低吸高抛”赚取差价。律师提示：如果中介已经收取房屋买卖中介费，那么就不能在中介服务时违规获取房屋差价，否则，构成不当得利，应当予以返还。
4、讲清中介费用所包含的项目及支付办法，避免中介“乱设名目”违规收费。律师提示：中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余所谓的垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。对于违规收费的，多收的要依法退还，并承担行政处罚责任。
律师点评：能否选到一家优秀中介，其前期资格、资质审查很关键。如果您对中介机构、中介人员的资格、资质真实性、合法性有所怀疑，建议您到中介协会、行政主管部门进行查询、举报或投诉，以免受到“黑中介”、“黑律师”的侵害。另外，选定中介后，一定要签好合同，并注意审查合同签约方式和合同条款，以求减低纠纷发生，妥善解决纷争，维护自身合法权益不受侵害。具体请查阅二手房律师解读系列报道《如何签订二手房中介服务合同》。
如何避免与中介发生纠纷？发生纠纷后怎么办？
从现有案例来看，委托人与代理人发生的纠纷类型主要有：
1、定金、诚意金、保证金的交付与退还；
2、交易房屋使用年限、面积缩水，质量不符；
3、房屋产权不能过户；
4、房屋交易税费的承担以及前期物业管理费、水电费的清理；
5、房屋买卖与现有租赁冲突，房屋共有权、优先权与处分分冲突；
6、中介吃“差价”，履行合同不力等。
从我国现行立法、司法以及商业惯例来看，解决纠纷的方式主要有：双方协商解决、第三方中间调解、申请仲裁、法院诉讼等。其中，协商解决和调解方式，比较节省时间和成本，也不易因“诉”而伤到大家“和气”；仲裁和诉讼方式，时间比较长，费用比较高，而且容易伤到大家“和气”。但是，仲裁和诉讼方式，是当事人解决纠纷陷入僵局后的唯一维权方式，而且一旦裁决，将使当事人意志上升为国家意志，从而使争议解决办法具有国家强制执行力。
王继丰律师点评：第一，根据我们的办案经验，如果一份合同其交易各方权利义务非常明确，具有实际可操作性，而且违约责任条款设计周全合理的话，可以大大降低纠纷的发生。例如，如果合同中明确规定迟延付款违约责任大于银行利息时，违约方的违约成本将远远大于其“不当得利”和对方维权成本，那么违约方将不会轻易违约，即使违约也会尽快纠正。另外，在解决纠纷方式上，如果选择在原告所在地法院起诉的话，那么将有效制止对方恶意违约；如果选择仲裁的话，那么在解决纠纷时间上，将非常迅速，而且可以将仲裁产生的律师费、仲裁费转嫁到败诉方身上，减轻自己的维权成本。
第二，如果矛盾一旦发生，请尽早明确矛盾的焦点，并围绕焦点保全相关证据，例如收集因交易产生的合同、交谈记录等。如果证据不全的，请尽快补办手续，例如补签合同，书写备忘录、录音等。至于证据保全的技巧，请咨询律师意见。
第三，如遇纠纷发生或对方恶意欺诈、刑事犯罪的，请立即中止交易，将自己财物取回，终止应付财物的交付，并尽快向工商、公安部门查询、举报和投诉，必要时请律师帮助，作好诉讼准备。
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