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专家教你买房时如何防“忽悠” 看清合同才能不上当 |
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楚天都市报 黄海
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近日，不少读者围绕购买商品房，提出了许多问题。本报记者收集其中的热点问题，提请律师集中答疑解惑。现整理摘录如下，希望有助于业主更好地维护自己的权益。
1、销售广告和宣传资料的“说明和允诺”，如果具体确定，则应视为合同内容。
案例：武昌黄先生：买商品房时，宣传资料和售楼部模型上，房屋西面是绿化区。但收房时却发现，绿化区成了小区的变电箱和机房，距他家墙面仅5米左右。可否要求开发商退房?
律师观点：根据最高人民法院相关问题的解释，商品房的销售广告和宣传资料仅仅作为要约邀请，并不具备合同效力。但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人若有违反，应当承担违约责任。本案中，开发商的说明和允诺，明显对黄先生订立商品房买卖合同以及对房屋价格的确定有重大影响，因此，应当承担违约责任。如无特别约定，黄先生可要求开发商退房，并退还房款。
| 2、开发商隐瞒所售房屋抵押事实，可要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
案例：汉口周女士：在一小区购买了一套商品房，房屋交付后却迟迟办不了两证。后经多方打听证实，她所购买的房屋早已被开发商抵押给了银行，可否要求开发商退款，并赔偿损失?
律师观点：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的相关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以周女士可根据此条向开发商索赔。
3、商品房购买合同如被确认无效或被撤销、解除，可向银行请求解除商品房担保贷款合同。
案例：武昌陈先生：分期付款购买了一小区商品房，后因开发商原因房屋长时间不能按期交付，于是向法院提请诉讼要求解除合同。法院判决解除双方的购房合同，随后开发商返还了全部购房款。但当我向银行提出解除贷款合同时，却被银行拒绝，请问我可以向银行提出解除贷款合同的要求吗?
律师观点：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条和第24条的相关规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因陈先生与开发商之间的购房合同已解除，陈先生贷款买房的目地已无法实现，故陈先生可向人民法院主张解除与银行之间的贷款合同。
4、逾期交房可按合同约定主张逾期交房违约金
案例：武昌王先生：2006年购买了位于武昌的房产一套，双方在合同中约定2008年8月交房。但直到2009年2月王先生才接到开发商的收房通知书。能否向开发商主张逾期交房的违约金?
律师观点：根据《合同法》第107、114条的相关规定，买受人和开发商在合同中约定了逾期交房违约金时，开发商逾期交房，买受人可以按合同约定向其主张逾期交房违约金，所以王先生可以向开发商主张逾期交房的违约金。在此提醒买受人，有的开发商在收楼书中，会有将交房时间变更的条款，买受人在收房签订收楼书时要注意认真审核收楼书，在不明白一些条款含义时不要随便签字认可。
5、逾期交房的”不可抗力“，开发商说了不算，应由第三方权威部门确认
案例：汉口季女士：在2007年购买房产一套，双方在合同中约定2008年4月交房，直到2009年2月季女士才收到开发商的交房通知书。开发商以2008年2月的大雪为不可抗力拒绝向季女士支付逾期交房违约金。是否该支付违约金?
律师观点：根据《合同法》第117条规定，在发生不可抗力时，开发商有义务将其遭受不可抗力的事实向买受人通知，开发商未按合同约定履行通知义务的，不能对抗买受人的索赔权利。即使开发商履行了通知义务，那么雪灾真正影响的天数应由第三方权威部门确认，而不由开发商随意主张。
6、开发商没有取得《商品房预售许可证》，买房人可退房
案例：汉阳田女士：2008年12月与开发商签订买房合同，2009年3月却发现开发商并没有取得《商品房预售许可证》，是否能向开发商主张退房?
律师观点：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。田女士这种情况，需要在起诉前去查询该开发商是否仍未取得《商品房预售许可证》，如果仍未取得预售许可证，则可以向开发商主张购房合同无效，能够退房。
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