进入3月以来，江城房地产市场依然保持着较高的活跃度。房价“跳水”，成交量上扬，然而，也正是由于房价跳水，市场上出现了一批退房人，他们并非刻意要打破楼市的和谐，只是从前炙手可热的房子，现在于他们而言，似乎已经成了烫手山芋。

　　可以说，对于这些因房价波动而希望退房的人，今年确实是挣扎与彷徨的一年。但我们可以发现，如果购房者在购房前做足细节上的“功课”，一系列买房纠纷或将能够避免。

　　本期房友会栏目我们将特别针对房价下行时期购房过程中的一些细节问题，回放其产生过程，为读者们提出适当的建议。

　　约定退房期限很重要

　　刘小姐于去年上半年买了房，签订购房合同后对方却一直没有提供办理贷款的相关材料，因而房贷一直没有办下来。后来，刘小姐提出退房。开发商表示，退房可以，但要先等一等。刘小姐后来查了一下合同，才发现合同中尽管有不办按揭可以退房的条款，但是并没有约定退房的期限，尤其是退款的期限。

　　由于在合同中没有约定退房期限及退款期限这一条，刘小姐不得不三天两头去找开发商协商，目前仍未办妥。

　　对此，武汉首义律师事务所范金国律师表示，尽管不配合贷款手续有可能降低退房压力，但是他希望购房人要有契约精神，尊重法律，不提倡采取这样的形式退房。但若没有约定退房及退款期限，无论是房价上涨或是下调，一旦有纠纷，这一条款都是不利于买房人的。

　　房价下调时，开发商可能会拖延退还首付款的时间。一位知情人士表示，最长可以拖延两年才给退款。而房价上涨时，开发商因掌握办理贷款的主动权，对部分房子进行“合法”的一房多卖，谁的价格高就优先给谁办贷款，低价者“出局”。

　　购房者要力争在合同中签订补充条款，约定退房退款期限。此外，一些外资银行的放款条件和内资银行不一样，因此，对于已购房且及时提交材料申办贷款，但开发商办不下来的，购房人可以提出自己去办。

　　合同签订最好本人经手

　　07年开始，房价一路上扬，张先生跟家人到武昌某楼盘看房，由于尚未开盘，销售员表示可以先交定金，等到选房时再过来签一个开发商认定的“确认单”，就算订下了这套房子，随后再签订正式的合同。

　　等到开盘选房时，张先生正好在外地出差。他担心买不到好房源，销售员也希望促成成交，于是销售员建议，由他来模仿张先生的笔迹签订“确认书”，留住房子。在随后的合同签订、首付款交纳的过程中，双方合作都很愉快。后来，张先生因资金的原因希望退房，并愿意向开发商交纳违约金。但是开发商给他出示的协议显示，如果不履行合同，需要支付10%的违约金，这比一般的合同中2%-3%的违约金高出许多。

　　对于补充协议上的签名，张先生说不是自己签的，应视为无效。不过开发商表示，签字样式很接近，他们无法看出是不是本人签的，张先生所指的销售员已经离职，无法对证。张先生的维权成本增大了。

　　范金国律师表示，无论是在涨价还是降价的时候，买房人有一个比较容易犯的错误，就是签合同比较随意。不少人认为很多条款都是固定的，自己也没有办法修改，就没有必要认真看了，一些条款也不一定看得懂，买到房子就行了。如果过于信任销售员，让其在一些重要文件上代签名，就会埋下产生纠纷的隐患。切记，无论签订哪种合同，都要亲自确认后才签名。

　　多方确认帮你购房的“关系”

　　去年下半年，杨先生经人介绍认识了一房地产公司内部人士，该内部人士告诉杨先生，有位业主想卖房，只需要补偿数额不多的差价，而且是低于当时市场价不少的价格卖出。由于该业主想低调处理，转手的手续都由该内部人士代为转交。该内部人士表示，自己是公司的管理层，如果房屋有问题，他可以保证帮助杨先生退掉。当时，杨先生看到房价一直在涨，便怀着感激的心态买了这套房子，并把数万元的补偿金交给这位内部人士。

　　自去年以来房价波动，由于有着此前的“退房”承诺，杨先生找到这位内部人士要求退房。该人士起初表示尽量协调，但几个月之后，这位内部人士突然告知杨先生，他已经离职了，不能帮上什么忙。当时帮助退房的承诺是代表个人的，不代表公司。

　　后来，杨先生去开发商那边的财务了解情况时得知，原业主并没有所谓的补差价要求，款项去向不明，而那位内部人士也没有留下任何收据。

　　预防：在房价上涨和房价下跌时，很多人都热衷于通过“内部关系”来办事。但近期房产公司人事调整比较频繁，如果分不清楚其行为是代表公司，还是代表个人，一些纠纷就很难处理了。还是要多方确认所谓“内部消息”，以公司的最终确认为准。

　　◇律师点睛

　　房价下跌不构成退房理由

　　退房是一种很常见的行为，综合各类退房案例，多数是因为有开发商违约行为在先，业主提出退房要求在后，一旦出现纠纷，主要依合同约定而定。虽在开发商无明显违约责任下退房的案例也有，但是相对较少。

　　律师范金国表示，目前法律界认为主要有四种途径可以确保买方合理退房：依据合同主动认领违约金;依据房屋主体结构问题退房;双方协商退房条件;主管部门依法调解下，双方同意解除合同。最常见的解除合同的办法是主动认领违约金。

　　当然，购房人还需保留相关的法律证据，证明开发商违约，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还定金或支付房款利息。业主需要保留相关资料，如往来文书等。

　　要求开发商退房存在一定的法定条件，即延期交付房屋;开发商开发手续不全，导致合同无效;开发商没经购房人同意擅自变更设计，超过法定的标准;房屋质量不合格导致严重影响使用和人身安全;能证明房子产权不清楚，存在抵押、联建或其他经济纠纷等。

　　◇业内声音

　　综合分析，理性对待

　　对于具备一定经济实力，对住房需求紧迫的自住型购房者来说，在比较住房位置、户型、质量等综合因素后，该出手就出手，不必再犹豫。因为受城市住房用地资源稀缺的影响，某一地段的优质楼盘具有不可复制性。

　　购房者除了要分析中央的宏观调控政策外，还要结合具体的政策进行综合分析，尤其要注意政策是否能落实，落实的力度有多大。2009年，无论买房与否，都是有风险和机会成本的，关键在于结合自身的经济实力和消费需求，理性对待。

　　重品质，莫太过在乎数据

　　楼市的价格是一个复杂的系统，涨价时，原因都是相似的，价格都随着楼市温度的上升而上涨，地段、品质等因素对涨多涨少的影响相对被弱化，人们对不同区域不同楼盘之间价格上涨的差异也比较迟钝。而降价则各有各的不同，原因纵横交错，人们对价格的敏感度也高，因此不能用简单的笼统的眼光来分析和看待具有特殊性和差异性的各种降价现象。弄清楚降价背后的东西，才能判断降没降价、哪里降价、什么楼盘降价，才能有效地指导购房行为。

　　此外，房子具有不可复制的唯一性，朝向、位置、楼层、房型、面积等组成了不同于其他房源的这一套。所以，同一个区域，甚至同一个小区内两套不同的房子也不具有可比性。购房者要看房价是否下降，只有跟踪同一套房子在不同时期的报价，当然，报价与实际成交价之间还有一定的差距。这些复杂多变的因素导致房价可能像坐过山车飘忽不定，如果购房者太拿这些数据当回事，难免被忽悠被误导。

　　主持人发言

　　买房子图的是长远价值

　　其实，有切实需求，有经济能力，任何时候都可以买房子。如今，江城一大批开发商降价促销并营销成功的事实说明，住房的刚性需求还是比较旺盛的，新人结婚要住房，改善居住条件要住房，正在加快启动的拆迁中相当一部分货币补偿者也要购房。

　　记者认为，如果你是切实有购房需求的人，或许是到了该做功课的时候了。眼下，新盘供应量放大，二手市场的房源也多。开发商不敢冒险高开，上家的议价空间也有5%-10%，购房者锁定区域，跟踪楼盘，关注每一阶段的成交价格，到了心理价位、遇上心仪房子，注意谨慎买入，千万别在对价格的过度关心中等僵了。

　　另外，一是别顾了房价忘了品质。好品质楼盘涨得更快、抗跌性更好。二是当心降价多的楼盘，仔细辨别降价原因。是房价的水分多?还是房子本身有缺陷?还是区域不成熟?三是相信自己。买房子不是赚眼前的钱，而是图长远的保值升值。