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低于市价两成拍卖房 租客耍赖折腾半年住不了 |
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南方都市报
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近期，深圳市土地交易中心的拍卖现场是异常的火爆，150个座位经常座无虚席，有时候人太多被迫分为上下半场进行。据了解，拍卖房的售价一般要比市场价低2成以上，而有些更可能是“便宜”得让人吃惊，像前期一套市价240万元的房子成功竞拍价仅为146万元。不过，在拍卖房“淘金”的过程中，也需要非常谨慎，毕竟高收益就意味着高风险，例如该房产是否有巨额欠费，是否过户有问题，是否能够按揭，是否有租约，这些都将影响到拍卖房的具体转让及使用，未雨绸缪才会让“淘金”更加顺心。
“现在都过去半年时间了，我买的拍卖房还是住不进去，因为租客不愿意走。”钟慧（化名）在2008年9月购买了罗湖今日家园一套62平方米的拍卖房后，就一直忙于奔跑在法院、管理处、律师事务所之间，半年来已身心俱疲。她说，到底什么时候能够入住她心里一点底都没有。
相中拍卖物业低于市价两成
据钟慧回忆，2008年9月她在深圳市土地房产交易中心（下简称交易中心）的网站看到有一套今日家园的房子拍卖，62平方米的复式单位只要44万元，这比当时的市场价60多万元要便宜两成以上。就算加上原业主没有办理入伙手续的办证、税费等，总成本也可以控制在52万元。
钟慧当时留意到，在网站上该房源登记的信息中写着是有租约的，通过打电话到法院咨询得知租客签了15年时间的长租，且租金是600元/月，时间是从2002年开始的。“就算是毁约要赔给租客剩余的租赁时间，一年7200元，9年时间也是6万多元，那么总价还可以控制在58万元左右，还是要比市场价60多万元要低一些。”钟慧计算后还是感觉购买比较划算，于是最终在没有竞争的情况下，最终如愿以拍卖的底价44万元成交了这套房产。
收房时，租客要求赔偿20万
不过粗心的是，钟慧以为了解房子的大概情况就可以了，所以在拍卖之前她并没有去看过房子。结果在2008年11月房产证办下来后，她与两位法院人员一起去楼盘办理交房时遇到了麻烦－－租客不愿搬走。“租客是一位女士，她说她什么都不知道，房子是管理处租给她的，让我们去找管理处处理。”但找到管理处，管理处却推脱说不能办理入伙手续，因为里面还有租客租住。
回家后，钟慧给那个租客打了电话协商解决，不过租客开口第一句话就让钟慧大吃一惊。“20万元！租客竟然说租约是15年的，而且里面还有装修，加起来要赔偿她20万元，真是太意外了。”钟慧回忆说。如果把这20万元加上52万元的成本价格，已超过了市场价，这肯定不能接受。而据她了解，装修是2002年入伙时开发商送的，又何来的装修费呢？之后咨询律师她还得知，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》规定住宅租赁期限不得超过8年，所以超过8年也属无效，她并不需要赔偿那么多钱。
找到原业主证实租赁合同有假
由于有各种复杂原因，法院迟迟没有强制执行赶租客出去，无奈之下钟慧又去和租客协商，这次租客拿出了租赁合同，仔细一看，钟慧发现签合同的并不是租客本人，而600元/月的租金也比正常的2000-2500元/月低很多，她就怀疑此合同存在作假的可能性。
经过多方打听，钟慧终于找到了房产的原业主，是个香港人。当原业主听到房子已出租这个消息后也很生气，因为他根本没有签过任何的租赁合同，他肯定合同上的业主签名是有人模仿代签的。钟慧于是委托原业主在香港花了3000元做了一份公证，证明房子从未入伙，也是一直空置，原业主也从未委托他人出租给任何人。“3000元的公证费自然是我出。其实这次还算走运，能找到原业主且相当配合，如果他趁此机会再敲我一笔钱，我损失就更大了。”钟慧庆幸道。
协调陷僵局，费钱费力仍未果
证实到租赁合同伪造后，钟慧感觉拿回房子希望大了。可惜，她高兴得早了。经过和租客三四次交涉后，对方始终不愿搬走。“我已跟她说了我买房子的来龙去脉、原业主的情况，还有租赁合同造假等情况，可是租客每次说要搬走，过会儿又不搬。”再加上管理处不配合办理入伙手续，就让钟慧更加无奈。这么折腾，再加上在网上看到该小区管理很乱，钟慧无奈只能打消了入住的计划，想转为长线投资，可租客不搬房子出租也难。
经过半年的折腾，钟慧已没有精力再与租客纠缠下去，她花钱请了律师专门帮忙处理与法院、管理处、租客的协调工作。“半年时间里，公证费、律师费等已前前后后花费了我2万多元。钱还是小事情，半年里我实在花费太多精力了，几乎每天都在想怎么解决这个事情，甚至采用非法律手段把租客撵出去我都想过，但又觉得没必要。”钟慧说，现在她只能等待律师的协调结果，但律师并不能给她最终拿到房子的日期表，到底什么时候能够拿回房子她现在一点底都没有。
买拍卖房六大风险
房屋本身有瑕疵
拍卖房一般都是以交付时的现状进行拍卖，所以对于拍卖房的现状考察非常重要，因为房产有可能存在房屋质量的瑕疵、拍卖公布的面积有可能跟过户登记面积不一致等。
解决之道：交易中心在拍卖前会组织看房，可跟随去现场查询，但一般没有钥匙，只能观察外墙情况。也可以咨询邻居、管理处关于该套物业是否渗水、装修过的记录。至于房产面积，可以到房产所在的国土房管分局进行核实。
原业主存在大额欠款
一般拍卖房竞买方都要承担原业主所拖欠的水电费、管理费等，这在交易中心网站会公布，但通常没有详细信息。交易中心也可提供拍卖标的物的相关文件资料，但并不可能包含所有方面，可能存在遗漏或者不清楚的地方，一不小心欠费、欠债几万元、十几万元就非常麻烦。
解决之道：除了详细看清交易中心提供的相关文件外，还要打电话到交易中心咨询或者向法院咨询。最好自己去水务局、管理处等地方亲自查取相关的欠费。
房产转让的税费太高
在交易中心网站公布的信息里，一般只会说明有哪些税费，但没有具体多少数目。需要注意的是拍卖标的物有可能存在没有办理房产证、需要补交地价及土地使用费等情况，税费会较高，有可能所有税费加起来后会比市场价更高。
解决之道：仔细阅读相关资料，并要打电话到交易中心、法院、税务部门详细咨询，衡量最终购买的成本与市场价的差距。
房产不能过户
交易中心拍卖的房子都是法院委托拍卖的，一般产权没有问题，但也可能存在房产是非商品房或者是房产不能过户的情况。
解决之道：查清楚产权是否明晰，据了解现在可以到关内的档案大厦及关外的国土所免费查档。至于能否过户，只能到房产所在地的国土房管分局去咨询。
存在租约交房困难
如果拍卖之前房屋带有租约，那么交房时就有可能存在租客不走、租客要求赔偿等问题。法院虽然可以协助交房，但有时候也会有麻烦，例如原业主可能给自己的亲属居住，如果是原业主惟一一套房产，作为供养法院也不能清走。
解决之道：在拍卖之前要详细弄清楚房子的租约情况，这个可以到实地查看，同时咨询周边的邻居、管理处、中介等。
不能做按揭
在拍卖房产中，有不少是没有房产证的，只有原业主的购房合同，在这种情况下银行不能办理按揭，而交易中心一般拍卖成交后的3日内付款，这要求竞拍人有较强的经济支付能力。
解决之道：在拍卖之前，最好先到银行咨询是否能够办理按揭，就算能够按揭，也要留意银行的程序复杂，手续较多，时间较长，拍卖前也要做好充分准备。 | |
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