《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施,但还是有不少购房者在买房的时候,不注意有关签订购房合同的一些细节问题,最终引起与开发企业的合同纠纷.为此,记者专门就有关签订商品房合同需要注意的一些细节问题,采访了四川致高律师事务所林方平主任.
案例 1
没有预售证房子千万别买
去年上半年,马先生在城西某项目看中一套房子,但该项目还没有取得预售证就要求交纳5万元订金,并签订了认购协议书,约定该套房子价格约在6000元/平方米左右.但在下半年楼市比较火热时,该项目开盘,房价达到7200元/平方米.
于是马先生与开发商由此产生了纠纷.
律师解答:
《解释》第二条就明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效.因此,没有预售证,开发商就出售房子,收取消费者的房款、定金或预付款,房子建造过程中取得预售许可证房价上涨时,个别不法开发商就不讲诚信,借口这是无效的买卖行为,要求毁约,要么提价要么不给房子.最终受伤害的还是广大的购房者.
案例 2
广告宣传应视为合同内容
张阿姨看到城东某开发商在销售广告上称买房赠送30平方米的草坪花园,于是购买了该项目的一套房子,后来发现,他们一批次共80个购买者只有33户把此内容写进合同.而在房子交付时他们发现,草坪面积都只有13至15平方米左右.经过与开发商协商,开发商只同意
对将赠送写进合同的业主给予每平方米一千元的赔偿,没写进合同的47户业主则未得到赔偿.
律师解答:
《解释》第三条规定:商品房的销售广告宣传资料为要约邀请,但是出卖人
就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.因此,没有得到赔偿的47户购房者也应该得到相应的赔偿.
案例 3
房屋质量问题开发商需赔偿
李女士去年在城东买了一套房子,入住后发现房屋有比较突出的质量问题,如墙体渗水、水管出现裂缝等.李女士多次与开发商理论,开发商一直以各种理由推脱.
律师解答
对于这个问题,林律师告诉记者,《解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同
和赔偿损失的,应予支持.交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.
案例 4
产权证迟迟未办开发商要负责
王阿姨在2004年购买了市中心的一个小户型楼盘,并被开发企业返租后用于开商务酒店.但直到现在,虽然每月有一定的租金收入,但王阿姨购买的房子的产权证却迟迟办不下来.虽然王阿姨多次找开发企业协商,开发企业却以各种理由推脱.
律师解答
林律师认为,有关办理产权证问题原来实际上在法律法规和规章里都有具体
规定,但就是没有规定违约的具体责任.在《解释》中对此却给出了明确的规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日.合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.因此,产权证办不出来开发商要负责.记者江先海(本文来源:华西都市报)