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近期陆续出台的房产新政令市场反应明显，成交量大幅下降。与此同时，新政中涉及的一系列条款也令不少真正需要购房的“刚需”置业者伤透了脑筋。

对此，记者特地搜集了眼下购房者中最具代表性的问题，并邀请到专家、律师、相关部门负责人集中解答。

三套房贷款办不下来

【案例】

今年3月，购房者闻先生看中了一处房源，并很快决定下单。4月11日，闻先生按照约定，向开发商支付了人民币30000元的购房定金，并于7天内与开发商签订了《商品房买卖合同》，同时付清了总房款30%的首付。

正当闻先生紧张地办理银行贷款之时，4月17日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，其中房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

“我已经有两套住房了，之前一套自住，一套投资。这次想买一套改善型的，谁知贷款方面却卡住不放了。”闻先生沮丧地说。

而让闻先生更为郁闷的是，当他向开发商方面提出是否能解除购房合同时，开发商表示首付款可以退，但30000元定金却要被没收。

记者看到，闻先生签订的《商品房买卖合同》中约定：买方如逾期未签订合同或未按期支付房款的，则视为违约；开发商有权解除协议，对买方所交定金不予退还。

闻先生表示，新政的下发和银行的贷款停放不在自己主观控制范围之内，若因此拿不回30000元定金甚是冤枉。“我现在只能求助于律师了，看看有什么办法可以帮我拿回这笔钱。”闻先生说。

案例解析：

针对这一案例，律师表示，若开发商不予退还定金，购房者完全可以借助法律手段维护自身权力。

律师介绍，依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

律师说，此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”，即不可抗力，因此购房者有权向开发商申请解除《定金合同》，并拿回相应定金款项。

值得注意的是，由于条款中明确约定对象为“商品房”，因此二手房买卖中出现的类似问题就不能以此为鉴。

倘若购房者不想放弃买房机会，也可同开发商商量让步对策；当然，开发商若不想失去客户，也可给出相应举措。

业内人士表示，以此为鉴，购房者可主动向开发商提出协商解决购房问题，以达到双赢效果。

二套房首付付不出来

【案例】

张先生夫妻俩在4月初看中了一套房子，总价100万元，当时与房主签订了房屋转让合同，并支付了三成首付。但由于“二套房贷款首付款比例不得低于50%”的新政规定，夫妻俩一下子筹不到多出来的首付款，所以无法履行当初的购房合同。

案例解析：

律师认为，无论买卖双方已签订《定金合同》、但未签订 《房屋买卖合同》，或者已签订《房屋买卖合同》、但尚未通过银行审核(按揭贷款合同银行未盖章)，买卖双方都可以在自愿、平等、协商一致的基础上，签订新的补充协议，约定买方在若干期限内向卖方付清首付款的新增部分。

“如果买方无力支付首付款的新增部分，则买方有权向卖方主张解除原合同。因为是国家信贷政策的调整才导致了原合同无法继续履行，买卖双方对此都没有过错，因此卖方应当把买方已支付的购房款或者定金全部返还买方，合同因这种原因解除的，买卖双方相互都不需要承担违约责任。”律师说。

而在广州，由于不少购房者受首付提高的影响，而无力拿出新增份额的首付款。对此，有开发商也想出了对策，比如先帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月后购房者将垫付部分返还。

“与三套房按揭办不出相同的是，如果购房者不想放弃买房机会，可尽早同开发商协商。”业内人士说。

“二套房”如何认定

【案例】

新政条款中有一项备受市场关注：“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%”。然而这一条却引起口水无数：二套房到底怎么认定？对此，中国银监会银行监管一部主任杨家才日前透露，二套房认定将“认房不认贷”。

然而，购房者小叶在近日发现，由于目前全国几乎都采用 “期房制”，那么那些在买了房、办了贷款但仍未办理收房手续即还未获得房产证的家庭，如何认定其“二套房”概念？

“银监会说的是，今后银行在放贷之前必须先通过房管部门，对房贷客户持有房产数量进行审核。如果手头上尚没有房产证，是否可以认定手头暂无房产；在这期间内再买房，不就什么都查不到了吗？”小叶说。

案例解析：

房管局相关负责人表示，对于“认房不认贷”的具体细节，以及商铺、写字楼是否纳入“套”范围内的问题，还要待银监会与住建部下发相关细则后才能认定。

公积金贷款的认定

【案例】

朱先生最近买了套130多平方米的房子，准备改善一下三口之家的居住条件，之前夫妻俩名下有一套房子，但因为面积太小，所以现在住不太合适。

“虽然我们那套房子贷款已经还清了，但按照这次新政策，这也要算是第二套房子。这样以来，再用公积金贷款的话，不知道还能不能贷出来？”朱先生非常担心。

案例解析：

住房公积金管理中心主任万强告诉记者，像朱先生这样的情况，如果之前夫妻双方没有申请过公积金贷款，那么还是可以来申请的。“公积金贷款和商业贷款的认定情况不同，公积金是根据申请公积金的次数来认定的，如果是第三次申请公积金的话，那么肯定是不贷的。”

万强表示，只要是没有在公积金中心申请过贷款，即使之前申请人申请过商业贷款，或者名下有房产，目前也不影响公积金中心放贷。“这是一个暂时的规定，如果上面有新政的细则出台，那么肯定是按照细则来执行。”

“常时期”买房值得一等

“目前，还是观望为好。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，现在的房价还在高位，虽然一系列的政策已经出台，但其效用还得过一段时间才能显现。“3个月以后，房价就会开始松动，所以建议买房者不用急。”

对于降价的判断，赵杭生进一步解释，“一方面，若一段时间成交量上不去，势必引发价格的下降。另一方面，开发商也不会那么较劲了，很可能还会主动降价，到那时购房者的‘话语权’和‘讨价还价’的能力都有所增强，而且选择的余地也会加大。”

“买房是一件长远的事，即使是刚性型的购房者，也建议先观望一段时间再买。等到新政功效显现了，可能还能省下不少的购房成本。”他笑言，“至少现在观望是没有风险的，现在的形势，还是值得一等的。”