关注购房者 搜房邀请知名律师解惑楼市退房纠纷

编者按：

新政出台后，楼市掀起轩然大波，不仅一手房市场的成交量出现大幅下滑，二手房市场中投资客抛房潮更是愈演愈烈，而这两个市场中的退房现象也频频出现，众多退房纠纷显诸于各大网络与报纸。搜房针对楼市目前出现的退房纠纷及其他一些怪异现象咨询了业内知名律师，并和律师就目前购房者买房时需注意的合同条款内容进行交流。

在苏州搜房网的网友论坛中，笔者发现因为新政的变化使很多网友的购房成本迅速增加，甚至无法支付购房首付款或取得银行发放的购房贷款，因此许多网友萌生退房的念头，但是又不愿白白缴纳数万元的违约金或退房定金，于是纷纷在论坛上咨询如何才能不受损失的退房，笔者带着这些问题采访了钱虹律师。

笔者采访了钱虹律师，钱主任结合一些具体的案例分析了目前退房纠纷中的一些关键点，并对购房者给出了2点意见。

搜房网：新政出台后，苏州楼市出现众多买家退房现象，但是退房过程中在定金和违约金问题上，买卖双方各执一词，形成退房纠纷，钱主任认为在这种情况下购房者应如何合理处理该问题？

钱律师：这个问题的确是一个比较突出的问题，本所在近期也遇到大量来自购房者和开发商两方面的求助和咨询。其实对这一纠纷的责任认定是一个比较简单的问题，就是依据合同约定。目前发生的退房一般都是发生在买卖双方已经签订了认购协议或预定协议并支付了定金后，这时就需要根据双方在认购协议中对买方单方解除合同的约定。

搜房网：那根据贵事务所了解的情况看，目前苏州的房屋买卖认购协议中，买方单方解除合同的约定有几种情况？

钱律师：据我们目前掌握的情况，几乎所有的认购协议都不分原因的约定，只要买房届时不签订正式合同或退房，都要没收定金并承担相应的违约金责任。按此约定，买家如果此时退房当然要依照合同约定承担相应责任。

但是具体到认购协议中细则，有两种情况需要区别分析，下面我就结合实际案例来解释一下这两种情况。

案例一：李先生原有一套房(没有贷款)，4月中旬在苏州某楼盘付了2万定金，定了一套房，并签订了认购协议。当时李先生向房产商以及银行咨询时，得到的答复都是新房属于第一套房，可以享受相关优惠政策。没想到，“新国十条”在对待二套房的问题上是“认房不认贷”，李先生定的新房属于第二套房，首付要付五成，利率也升至基准利率的1.1倍。萌生退意的李先生，想知道是否可以找开发商退还定金？

在李先生这则案例中，2万元定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额金钱，它主要起到担保合同双方履约的作用。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。李先生因房贷新政的原因，拒绝履行认购协议，开发商有权不退还定金的。

案例二：王先生第一套房没有贷款，4月初计划买一套二手房。买卖双方在合同中约定定金数额为5万，另外在免责条款中约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，本合同自动取消，买卖双方互不承担违约责任。王先生受房贷新政影响，难以承受高额的首付和利息，因此想解除合同，但向卖方提出解约退还定金要求时遭拒。

在王先生这则案例中，“不可抗力”的约定是合同中一个关键，不可抗力是指买卖合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，受到影响的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。如果双方没有明确约定，在法律的理论和实践中，对于政府政策是否属于不可抗力还存在较大争议。但对于高先生而言，合同于新政出台之前签订，且买卖双方已经将政府政策变化约定为不可抗力，因此只要高先生在履行合同中本身没有违约行为，就可以依约解除合同，并要求卖方退还定金。

根据上述两个案例可以很明显看出，注意合约中细则的重要性，因此钱主任也给购房者给出了两个建议：

一：购房者应首先认真阅读合同条款，看对买家如果不能签订正式合同或不能继续履行认购协议的原因是否有更为细化的约定，比如协议里如果约定因政策变化或其他不可抗力造成购房者无法足额支付首付款或无法取得银行贷款而不能继续履行认购协议，就可以免除相应责任

二：如果没有类似约定，买家应尽可能与卖家充分沟通和协商，通过与卖方达成补充协议，约定新的、较少的违约金来解除合同，以求将损失降到最低。因为毕竟卖家的主要目的还是将房屋尽快销售出去，扣定金或违约金不是经营者的根本目的。

搜房网：刚刚钱律师说的这些内容都是面向购房者的，那么对开放商钱主任有什么建议吗？

钱律师：其实关于退房的问题，目前开发商也有一些新的动向值得我们重视。比如有发开发商为保证房屋销售进度和良好的经营状况，采取诸如替购房者垫付首付款，为购房者出具已足额支付首付款的虚假证明来帮助购房者取得银行贷款，这是在一定程度上规避政策或帮助购房者逾越银行贷款门槛，存在严重的隐患，如果操作不当不仅无法达到预期目的，给企业带来损失，更有可能带来巨大的法律风险。因此建议相关企业就新政出台后的房地产经营咨询专业律师，以求获得具有安全保障的法律建议。