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房地产交易流程及税收 |
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中国律师网 陈建华
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房地产交易过程比较复杂，且在交易过程中所涉及的问题比较多，因此因房地产交易过程中所导致的纠纷也层出不穷，本文尝试就个人商品房交易及二手房交易的流程、交易中易产生的问题以及相关税收等做出简要分析，以供参考。
一、房地产交易流程
1、商品房交易。
房地产交易中数量比较多的是从开发商处购得房产即商品房买卖。
1）房屋相关信息落实
在个人购买住房（主要是住宅）前首先会对欲购买的房屋相关信息进行落实和比较。通常考虑的是房屋的价格、地理位置、交通环境、房屋实际质量（预售房屋除外）、教育及生活设施配备、开发商实力、物业公司服务、按揭状况、房屋升值潜力等。只有消费者在综合考虑了以上的各个因素之后，对该房产的相关状况认可后，才会进入实质购房程序。
2）相关证件审查
个人购买商品房时候应当进行对开发商的各种证件进行审查，以确保最终购买的房屋具有合法的手续，能够获得该房屋的所有权。通常表现为房屋的 “五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
①《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。所谓的“小产权房”因为是在集体土地上所建设，并未产生土地所有权性质的改变，因此不会有国有土地使用证。②《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。房地产商即使取得建设用地的批准文件，但未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。③《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。④《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。⑤《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商若能提供《商品房预售许可证》，说明开发商所预售的期房符合国家政策规定，其他三证已经取得，所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。
审查上述“五证”的时候应当要求销售人员提供原件，同时自己保留复印件。如果销售人员仅提供复印件，则需要对复印件进行核实。
3）对房屋权利的审查
如果仅仅是对上述 “五证”的审查，并非已经完成了审查程序，有些时候开发商会将已经被抵押或者已经销售的房产进行销售。因此，购房时需对房屋的他项权利和房屋是否已经被销售情况进行核实。如果出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
4）签订房屋认购协议书
商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生，所以签署认购协议书并非是在购买商品房时的必经阶段。
但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。
5）签署商品房买卖合同
签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，合同也是销售中最重要的法律文件。合同一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。商品房买卖合同多为政府部门提供的格式合同。购房者签订合同时候应当对所达成的条款进行核实，对于格式合同文本中未涉及的内容应当签订补充文本。
6）商品房按揭
鉴于目前房价较高，购房者能够一次性全额缴纳购房款的比例较少，大多数采取银行按揭支付房款。商品房按揭一般采用下列程序进行：
①售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。
②贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。
③借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。
④借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。
⑤经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。
⑥借款人以后只要每月(每季)在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。
⑦贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
7）入住
购房者完成缴款义务后，开发商应当开具通知单，购房者凭通知单据同物业管理公司办理验房手续。如果经过对房屋验收，购房者对房屋质量没有异议，应当签署验收单据。房屋验收后，购房者须签订物业管理合同、预交物业管理费、签署业主公约，填写装修申请表、缴纳装修保证金、领取钥匙。经过房屋装修后，经物业管理公司验收未违反装修合同的，退还装修保证金，购房者即可完成入住程序。
8）过户
最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。关于税收事宜下文将进一步阐述。
2、 二手房交易流程
二手房交易过程与商品房交易流程基本相似。但是也有不同之处。
1）证件审查
二手房需要审查房屋出售人的身份证件是否为房屋所有权人相一致。如果是房屋所有权人是未成年人，出售人以所有权人的监护人（未成年人的父母）身份出售的，则应要求其提供户口簿原件，以证明二者之间的身份关系。同时，还应当要求处分人提供处分未成年人房产的合法依据（公证书或者是判决书），同时保留户口簿复印件。
2）合同签订
如果房产证上面显示的有共有人，则需要共有人共同签署买卖合同；如果房产证上没有显示共有人，但出卖人已经结婚的，则应当由其妻子或丈夫共同签署出售合同，同时复印其户口簿或者结婚证书。以避免出售人的配偶以不知情为由主张撤销买卖合同，形成不必要的诉讼纠纷。
3）附属设施名称变更及债务审查
大多数二手房都已经居住一段时间，同时还办理有有线电视、固定电话、宽带等设施。买受人在买房时往往同时接受上述附属设施，此时买受人应当办理相关手续变更事宜，变更缴费主体，同时查询原业主是否有拖欠水电费、暖气费、电话费、物业费等情形，以避免购房人承担原业主债务。户口的迁出也是实践中常引发纠纷的问题，应当明确约定。
二、 商品房交易税收和规费
（一）税收
1、印花税
根据财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，即买卖双方各按万分之五的税率征收；房屋所有权证按权利、许可证照税目，每件贴花5元。财税[2008]24号文件规定，经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。即个人买卖房地产，买卖双方按交易合同记载金额万分之五的税率缴纳印花税，只有购买经济适用住房的人免缴涉及的印花税。
2008年国家为了增进房地产消费，财政部、国家税务总局又进一步调整了个人应缴印花税，规定：2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税，即不仅是对购买经济适用房的个人免征印花税，而是对所有销售或购买住房的个人均暂免征收印花税。但是非个人购房的仍应当缴纳印花税。
2、土地增值税
财税[2008]137号文件规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即从2008年11月1日起，对居民和非居民个人转让自有住房，均暂免于征收土地增值税。
3、契税
财税[2008]137号文件规定，2008年11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
4、营业税
营业税的税率为5.5%。2008年12月开始个人的转让普通住房（即二手房）所应缴营业税有所下调：超过两年转让的（以前为超过五年）免征营业税；两年之内转让的，按照转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税（以前为按其转让收入全额征收）。
5、所得税
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。但是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（二）规费
个人购买房屋不但应当依法缴纳税收，同时还应缴纳相关规费：
1、交易费 ，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，住宅按照3元/平方米，由开发商缴纳。
2、《房屋所有权证》工本费、测量费与《土地使用权证》工本费、测量费等。
（作者：陈建华律师）
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