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服务不达标收费不明确 物业管理有过失应依约赔偿 |
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劳动午报 李晨阳
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由于不满小区的物业服务，张女士从2007年起拒交物业费。物业公司以张女士违约为由起诉到法院，要求张女士补缴两年共1040元的物业费。
张女士说，自己与物业公司的委托管理协议书是2007年签订的，而到2009年10月之前自己居住的那栋楼还在施工，自己没有享受到物业的服务，所以她认为，此前的物业费不应该交，交过的物业费应该顺延。
张女士在接受采访时，还向记者出示了物业公司《致住户的一封信》，表明物业公司承诺免收2009年10月以前一年的物业费。张女士认为小区物业后来的服务也不怎么样，还出示了多张照片证实物业服务的现状，以及由200余名业主联合签名的材料，反映物业服务不到位。张女士强调，物业公司服务水平没有达标，必须减免物业费。
随后，记者对物业公司进行了电话采访。物业公司表示，业主拒缴物业费的情况在各个小区里都不罕见，通常他们遇到这种情况，都会先去业主家访问，了解业主对服务有何不满。如果业主的诉求合理，公司方面会酌情减免部分物业费，或者先将服务做到业主满意再收取物业费。但是，在追讨物业费的过程中，也难免遇到一些“老赖”业主。
遇到这种情况，物业工作人员只能每周上门“贴条”或打电话追讨。“碰到坚决不交的，就只能起诉了。”物业公司认为，既然张女士签订了委托管理协议书，就应该按照协议规定缴费。《致住户的一封信》的核心内容是减免一年的绿化费、保安费，并没有承诺免收一年的物业费，张女士所欠的物业费必须如数上缴。
那么，物业费到底应该从交房后开始缴，还是入住新房后才交？物业公司发生服务不到位等违约行为时，业主是否有权拒绝缴纳物业费呢？记者就此咨询了相关律师。
根据《物业管理条例》的相关规定，物业费应理解为业主找人帮助管理的费用，涉及房屋维护、供电供水供气供暖设施的保养以及治安绿化等方面。本案中，张女士在办好买房手续时，就已经成为该小区的主人，开始与物业公司产生聘用与被聘用关系，也开始享受相应的服务，费用已经产生，因此物业公司从交房后开始收取物业费的做法，符合法律规定。
物业公司与张女士签订的委托管理协议书是双方真实意思的表示，没有违反法律强制性规定，签约双方应依约履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，若物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业公司有权请求业主支付物业费。
最后律师向记者表示，物业公司与业主最根本的矛盾，是服务标准与收费标准不明确。如果是物业管理过程中确实因管理过失给业主造成的损失，物业公司应按照委托管理协议书约定和有关规定给予赔偿，而不能随意对物业费做相应的减免。 | |
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