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律师：百姓购房规避四大陷阱 |
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半岛晨报 王琳
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提要：王先生与房屋销售公司签订《商品房认购书》，购买销售公司代理包工头吴某所有的抵债房，认购书上注明出卖人是销售公司。因出卖人并非开发商，法院无法直接判决开发商与王先生签订《商品房销售合同》，最终判决销售公司返还了购房款及利息。
苦等一年，每平房价涨了近1500元
律师：百姓购房规避四大“陷阱”
■买房提示
1 弄清“出卖人”是谁
若《商品房买卖合同》上“出卖人”一栏填写的是销售公司或房地产经纪公司，购房人在签约时一定要查看是否有开发商的授权委托书，或最好在合同中由开发商签章予以确认。
2 预约很可能“没准”
在楼市价格涨幅较大的情形下，购房者应理智对待开发商上午预约登记、排号等营销模式，应认识到房屋价格存在持续上涨的压力，在自住需求下，在该放弃时应果断放弃购买，以避免增加购房成本。
3 敢于向开发商说“不”
在目前卖方市场下，购房者在签订《商品房买卖合同》时应避免“被接受”的尴尬，敢于说“不”，在开发商存在违约情况时，购房者应书面催告开发商履行合同义务，在三个月的合理期限内开发商仍未履行，可以提出解除合同。
4 条款逐一问明白
因《商品房买卖合同》制式文本格的限制，开发商往往会在补充附件中作出对己有利的或达到某种特定目的的条款，为此，购房者应要求销售人员逐条给予明确解释与说明，以防范其中的“陷阱”。
2010年大连市春季房展会昨日开幕，为使老百姓在商品房消费过程中能理智购房，防范相应的法律风险，本报特邀刘甲明、丁达鹏律师就一些典型案例，从签购房合同、买期房等多方面做了法律解读，以帮助购房者有效规避购房“陷阱”。
案例[1]
谨慎与房屋销售公司签约
[案例]
王先生与房屋销售公司签订《商品房认购书》，购买销售公司代理包工头吴某所有的抵债房，认购书上注明出卖人是销售公司。王先生依约交纳了定金和首付款，等待销售公司和吴某协助其签订正式《商品房销售合同》，并办理贷款。但这一等就是近1年多时间，因销售公司和包工头吴某之间存在代理费用纠纷，导致王先生迟迟无法签订《商品房销售合同》，无奈之下，王先生将销售公司和包工头吴某起诉到法院。因出卖人并非开发商，法院无法直接判决开发商与王先生签订《商品房销售合同》，最终判决销售公司返还了购房款及利息。
[法律分析]
根据最高院商品房买卖合同的司法解释，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，具备签订《商品房买卖合同》中“出卖人”资格的只有开发商，而房屋销售公司应该在代理权限内，以开发商的名义对外销售商品房。唯有如此，开发商才能对房屋销售公司的代理行为承担民事责任。
案例[2]
理智对待期房销售
[案例]
2008年6月，某地产公司开发的大型住宅社区期房宣传广告在滨城投放，张女士挑选了一套中意房屋。售房小姐登记了张女士的联系电话和待选房源后告知张女士：因小区开盘时间最早要到2008年10月，该登记不具有任何签约效力。售房处会在开盘前一天电话通知张女士，届时张女士应按照公布的销售价格来签订《商品房买卖合同》，逾期按弃权处理。为了能够买到特定房源，张女士极力要求与开发公司签订意向书，并愿先交纳定金，但均被拒绝。2009年5月该小区开盘时间仍未确定。无奈之下，张女士只好重新选择其他楼盘，但其间该区域商品房市场价格已暴涨了近1500元。
[法律分析]
期房在满足《城市商品房预售管理办法》规定条件下可以对外向不特定的人进行销售，但出卖人与购房者应签订书面的《商品房买卖合同》或其他预约协议，协议的内容应包括名称或购买人姓名、标的、数量实质性内容。本案中开发公司采取的是预约登记的营销方式，并未与张女士签订书面有效的商品房买卖合同或其他相关协议，因此，张女士无权向开发商主张等待期间市场价格暴涨给其带来损失的赔偿责任。
案例[3]
合同解除权应在法律框架内实施
[案例]
李先生为给儿子准备结婚用房，将全部积蓄倾囊而出，跑遍辖区内多个楼盘，最终与某开发商签订了《商品房认购书》。但在认购书中，开发商作为甲方与作为乙方的购房人，约定了大量的合同解除条款，如“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还”等，上述合同条款开发商不允许修改，这让李先生甚感不安。
[法律分析]
虽然《合同法》规定了当事人双方可以约定合同解除的条件，但开发商作为格式条款的制定者与提供者，若单方面扩大了自己解除合同的权利，剥夺或排除了购房者依法变更、解除合同等权利，加重购房者责任、侵害了购房者公平交易权和自主选择权，则有关条款应为霸王条款，应被依法认定无效。
案例[4]
不要忽视合同附件
[案例]
李先生购买的商品房入住已经一年多了，但因开发商的原因还是不能办理产权证。为此李先生找到开发商理论，要求开发商承担违约责任。李先生的理由是：按照合同约定，购房者应该在房屋交付后360日内可以办理产权证，否则开发商按日承担总房款万分之二的违约金。但开发商却翻开合同附件即《补充协议》抗辩认为，合同约定的是“房屋交付后360个工作日”，日与工作日显然是不同的，李先生算了一下，果然没到日子，只能吃了个哑巴亏。
[法律分析]
合同附件是《商品房买卖合同》的有效组成部分，若主合同内容与附件内容的约定存在争议，通常情况下应以附件约定的为准。本案中，附件中既然对“360个工作日”有明确约定，则应尊重其约定，购房者抗辩不知情的观点很难获得支持。其实，按照一个月20.92个工作日进行计算，“360日”和“360个工作日”在时间上实际相差了三个半月。
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