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购得房产原来已私下抵押他人 律师:归现有房东 |
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[提要] 购买一套房产，结果入住了才发现，原房东曾以书面协议的方式将房产抵押他人。这事，让吴小姐很担心，生怕对方诉诸法院收回房产
购买一套房产，结果入住了才发现，原房东曾以书面协议的方式将房产抵押他人。这事，让吴小姐很担心，生怕对方诉诸法院收回房产。其实在房产交易中，买到被抵押房产的情况时常发生，媒体对此进行提醒的报道也不在少数。然而像吴小姐这样，遭遇民间抵押房产，却又能顺利办理过户手续的事情却比较少见。那么，吴小姐是否拥有该房产的产权？购买这类房产，又应该如何保障自己的权益？
购得房产原来已私下抵押他人
前阵子，市民吴小姐在市区购买了一套房，产权证过户手续办好之后，全家人就搬进了新房居住。然而没多久，一男子找上门来，声称原房东已经把房子抵押给他了，现在他找不到房东还钱，要收回房子。吴小姐一听当场愣了。
原来，男子是房东的朋友，早在吴小姐购置这套房产之前，房东做生意缺少资金，找男子借了30万元。当时，房东承诺一年内还钱，并把该处房子作为抵押，后来因为两人有多年交情，房东只是写了承诺书，并没有把产权证交给男子保管。
然而，眼见一年期限快满，男子最近却找不到房东，时常打电话房东也不接。男子有些着急，这才找上门来看看房子的情况，结果发现房子已经卖给吴小姐。男子这一说，让吴小姐很是担心，事后她打电话给房东，房东称他会处理就挂线了。“抵押在前，我购房在后，我和房东的交易会不会不算数？”吴小姐很担心该处房产存在隐患和麻烦。
该房产产权 仍由吴小姐拥有
据了解，房产抵押一般分为两种情况：一是房东或开发商将产权抵押在交易所或者银行，在这种情况下，因为产权证不能过户，房产没法进行正常买卖交易，基本上不存在抵押方面的风险问题；另一种则是民间抵押，即亲朋好友私下签订协议，将房产抵押他人作为保证以达到另一个目的，购房者购买这类房产的风险较大。
采访中，各大中介公司表示，中介受理委托房产买卖时，对该房产各方面情况都会进行详细了解，包括抵押、债务等情况。如果房东事先私下把房产抵押出去，并把产权证交予对方，这是可以查证的，但是如果像吴小姐遭遇的情况一样，房东仅仅是签订抵押协议，而产权证又在房东手上，中介就没办法知道该房产是否存在民间抵押情况。
一般来说，购买这类的民间抵押房产又存在两方面情况：一方面，该房产办理产权证过户手续时，在相关部门受理到出证阶段，如果房东和男子的抵押和资金问题暴露，那么该房产将被法院强制冻结并可能进行拍卖，那么吴小姐就无法取得该房产，而且还可能卷入讨要已支付房款的纠纷中。
不过，从吴小姐描述的情况来看，应该属于另一方面的情况，即已经拿到该房产的产权证并入住，那么风险系数就变得很小了。福建闽荣律师事务所律师李色阳分析，房东和男子只是私下协议抵押，该房屋抵押并未进行登记，那么男子事实上并不享有抵押权，没有优先受偿的权利，即使是诉诸法院，也会因抵押权没有设立而败诉，而吴小姐仍然拥有该房产产权。
全款买房 余款委托第三方监管
吴小姐可以说是虚惊一场，但是古人云，与其补救于已然，不如防患于未然。那么，应该如何避免购买民间抵押房产，又该如何保障自己的权益，将风险降到最低呢？
中介公司表示，目前全款买房的购房者增多，不少房东也要求购房者一次性付款，在这样的情况下，如果房产本身还存在抵押情况，将更容易发生纠纷。建议购房者支付首付款之后，将余款给大型品牌中介或银行监管，等过户手续办好之后，再支付房产余款。
李色阳律师则介绍，对于抵押行为的设定，我国《物权法》第187条规定：“不动产设立抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”我国《担保法》第41条同时规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”
由此我们可以看出，对于抵押的设定，属于要式法律行为，即抵押权的设立必须向登记机关进行抵押登记，且为抵押权的生效要件，涉及房屋的不动产登记应向不动产(房屋)所在地主管机关申请登记。没有进行抵押登记，抵押权就不能成立，抵押权人对抵押物也就不具有优先权，同时也不能对抗善意第三人。需要提醒的是，“民间抵押”不属于法律上规定的抵押权设立，对合同当事人、第三人均不具有法律上的约束力登记。
所以李色阳律师建议，民间抵押要成立，必须及时向主管部门进行抵押登记，才能让抵押权符合法律规定条件。对于善意第三人而言，只要房屋进行过户登记，其又支付相应的对价，不存在恶意串通、显失公平等情况，买房权益是可以受到法律保护的。 |
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