| 联系电话 |
| 13609911022 袁红军律师 |
| 传 真 |
| 0991-4889799 |
| 邮箱lawyeryuan@126.com |
| 乌鲁木齐市安居南路70号
招商大厦22层 |
| 客服QQ： |
 |
|
|
|
开发商规避风险 购房合同部分附加条款成霸王条款 |
|
|
|
杭州日报 李超
|
| |
|
|
提要：
接二连三的信贷紧缩让早已纷纭变幻的楼市徒增了几分“变数”。针对纠纷频出的合同签订，律师也给购房者一些建议。如果约定的条款对自身不利的话，一来去积极找开发商进行协调解决，若无法改变的话建议暂缓签约，不要承担不必要的风险。
接二连三的信贷紧缩让早已纷纭变幻的楼市徒增了几分“变数”。三套房停贷、二套房限贷在各银行执行情况的不统一，让不少开发商打起了购房合同中“附加条款”的主意，将因信贷政策导致的合同无法履行的违约责任通通指向购房者，让不少房客备感无奈。
据浙江浙联律师事务所统计，近期受理的有关商品房购房合同附加条款不合理所产生的纠纷呈几何倍数增长，从8月初起，仅仅一名业务律师个人接受的咨询就有20-30起。据了解，这部分投诉和咨询的客户多为6月、7月份跟开发商签订合同后，由于信贷政策的变化而无法获得贷款，附加条款中的违约责任均由购房者来承担所引发的。但目前法院没有具体的审判案例。
那么，“附加条款”违约责任都打向购房者的内容是否“有效”？此类条款是否属于“霸王条款”可以不作为判定依据？
开发商规避风险，购房者频吃哑巴亏
属于“换房一族”的周先生7月中旬购置了位于丁桥的一套房产，签订购房合同时发现对比透明售房网上的标准格式合同外，附加条款补充协议中增加了新的内容，“购房者如遭遇贷款政策变化而不能获得银行贷款的，购房者须以其他支付方式完成支付，否则即视为违约。”
无独有偶，购买二套房的吴小姐在7月新购了一套位于城北的房子，签订合同时发现，附加条款中增添了些以前没有见过的内容：“因购房者个人资信原因，或不能提供相关资信文件，导致不能放款的，购房者须以其他支付方式完成支付，否则即视为违约；银行同意放款，但贷款额度低于申请额度的，购房者须补足余款，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约……”
“我们签合同时间肯定是在银行放贷审批之前，政策一天比一天紧，万一贷不出来或者资信有问题，房子没买到，违约金倒是贴进去，实在划不来啊。”刚刚打算购买下沙某新开楼盘的钱先生说，自己也是听闻身边一些刚买房子的朋友说，现在新签的合同条款“刁”得很，内容明显不公平。
一位不愿意透露姓名的开发商说到，“现在政策出得太频繁了，完全按照规范条款执行根本不可能，我们也不能完全控制，当然就要先把丑话说到前面。”不少购房者表示，虽然这些条款明显是“霸王条款”，但毕竟定金已交，也只好签约了。
记者调查了解到，近期由于政策频出，“下有对策”的开发商早已把目光瞄向了“附加条款”这块“沃土”：“银行要求提高首付比例的，购房者需在15天内补足余款，否则即视为违约；购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的，购房者须在15天内转为商业按揭，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约……”看似合理的内容让很多购房者既愤怒又无奈。
附加条款“显失公平”，应属于“霸王条款”
面对强势一方的“霸王条款”，购房者显得势单力薄。那么明显“单边倒”的不公平的附加条款，是否有效且可以作为判案依据呢？
记者为此采访了相关律师，浙联律师事务所副主任陈钟说到，“开发商为了规避风险，在标准格式合同中增添附加条款，把由于第三方（即指定银行）无法放贷导致的合同不能履行的责任，强加到购房者的头上，应属于‘霸王条款’。”
“我认为这样的约定‘显失公平’，附加条款有效性与否是建立在是否公平的基础上，当然这也要看个案和法院的最终判决，具体情况具体分析。”陈律师对记者说到。
陈律师表示，作为执行合同的一方，不管政策因素，开发商应该做到以下几点：一是在合同签订前后开发商应该向消费者做附加条款的详细说明，二是信贷层面是开发商与银行进行沟通和协调的，与第三方的协调结果应该告知消费者，落实与否的问题应给予消费者明确答复。
律师建议：
签订合同时要仔细明辨
不少律师提到，根据《合同法》第39条，在订立合同前，开发商应当采取合理的方式提请购房者注意这些条款，并予以必要的解释说明，否则，这些条款不能对购房者生效，即不能制约购房者。
针对纠纷频出的合同签订，律师也给购房者一些建议。“购房者在签订合同时要看仔细，尤其是格式合同以外的部分要分外注意。其次如果约定的条款对自身不利的话，一来去积极找开发商进行协调解决，若无法改变的话建议暂缓签约，不要承担不必要的风险。”陈律师对即将购房的“准房客”这样建议。
专家表示，消费者是出于购房的目的来签订合同，而不是为了“违约”去签合同，因此作为强势的一方，开发商应该适当考虑购房者的利益，而不应单单从自身角度去规避风险，把第三方的责任推卸到消费者身上，让其支付不必要的违约金。 | |
|
