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双方未定租期出租人是否可以随时要求解除租赁关系 |
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【案情回顾】
张某与谭某口头约定，由谭某租张某房屋门面房一间，租金每月800元，租期8个月。承租期满后，张某口头通知谭某，增加租金，按每月1000元交纳。谭某表示同意，即从当月按每月1000元给张某交纳租金。三个月以后，张某再次上调租金，每月1200元，并交押金1200元。张某通知谭某时遭拒，谭某仍按月交纳1000元租金，张某以未交足为由拒收，诉至法院，要求谭某按每月1200元交纳，并于年底退出房屋。
【律师点评】
一、本案争执的焦点：张某两次提高房屋租金，其行为合法性认定。实践中，应如何确认口头合同的效力问题？一般这样处理：如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议，且已实际履行，合同内容又不违反法律法规、政策规定的，一般可确认合同有效；如果双方当事人对合同成立有异议，且无其他证据可以证明，又未实际履行的，可以认定合同未成立。本案中，张某第一次将房租从800元提到1000元，谭某接受并履行3个月之久，显然符合前一种情况，故应认定合同关系有效。张某再次提高房租的要约后，虽通知谭某，但谭某并未作出承诺，且此后双方亦未达成协议，符合后一种情形，故应认定此合同关系未成立。
二、根据《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张某与谭某之间从租金上调之日起即成立无固定期限合同。
三、张某与谭某之间未签订新的书面房屋租赁合同，而由张某口头通知谭某应增加租金，等于发出继续承租的条件的要约，谭某对此表示同意，并按此标准向张某交纳租金，是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是，该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着张某有权随时要求解除租赁合同关系，并自提出要求之日起。给予谭某一段时间搬迁，此权利行使，并不以承租人是否同意为条件。由于租金标准属双方当事人约定的事项，故只有当作为承租人的一方同意的情况下，才从承租人同意起产生约束承租人的效力。因张某未提出不按新的租金标准交租金，将自动解除租赁关系的条件，故谭某不按新租金标准交纳租金，不能作为双方租赁关系应解除的依据。但根据出租人在无期限的租赁关系下可随时要求解除租赁关系的权利，原告王某不妨在诉讼请求中提出解除租赁关系的主张，而且法院应当支持这种请求。
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