二手房按揭 你是否遭遇担保“潜规则”？
 来源: 成都商报
　　购买二手房的市民中，大多数是通过中介公司来办理交易过户、贷款等一系列手续的。在跟着中介人员跑前跑后办诸多手续的过程中，您是否留意到，自己或许已经支付了一笔不该花的钱。

　　【个案举例】

　　案例一：提前还款引出担保“陷阱”

　　李女士两年前购买了位于合江亭一处50平方米的房子，向银行贷款20万元20年还清。

　　今年李女士打算一次性还清这笔费用，便向申请提前还款，银行告知说这套房是通过担保公司贷款，该公司和银行有协议：如果通过担保公司贷款的客户提前还款，担保公司须再“介绍”另一个贷款客户以此冲抵。无奈，李女士只能找到担保公司，公司称可以帮助提前还款，但须交一定的服务费。经过一番讨价还价后，李女士支付了600元服务费办理了提前还款手续。

　　李女士称，当初中介公司并没有告知要通过担保公司贷款，自己交了3800元的担保费本以为能一劳永逸，没想到最后为了提前还款还多交了钱。

　　案例二：凭空多出8250元担保费

　　苗女士日前购买了市区一套面积为140平方米的二手房，在办理按竭贷款时，中介人员并没有带她去银行的柜台而是到了一处普通写字楼的办公室。办公室内挂着“中国银行某支行”字样的牌子，工作人员也穿着和银行员工相似的服装，并且还拿出银行申请贷款合同，没有任何购房经验的苗女士认为这里就是中国银行某支行的贷款处，毫不迟疑地签下了贷款合同。交钱时，苗女士才发现出了问题。她办理的是商贷+公积金贷款组合，各项手续费共计11780元，仅担保费一项就达到了8250元。

　　由于二手房买卖协议中并没有约定这笔费用，中介公司事先也没告知，感觉受骗的苗女士提出了质疑。中介公司解释说，这是银行和公积金贷款中心指定的唯一担保机构，担保公司则称苗女士的贷款金额已经发放不应该找“麻烦”，并拒绝出示协议书。

　　【记者调查】

　　二手房贷款多 担保公司生意红火

　　记者走访了一些房屋中介公司，发现几乎所有公司都收取了按揭贷款担保服务费，并且无一例外都声称是银行要求必须担保，担保公司是银行指定的等等，以此来向购房者收取数额不等的担保费用。

　　一家担保公司的负责人秦某告诉记者，来他这办理担保的都是中介公司介绍的针对二手房按竭贷款，目前关于二手房贷款的担保服务费还没有详细的规定，行业内普遍采用的是按贷款金额的5%以内收取。记者随后走访了一家名为欣逸担保贷款服务中心的担保公司，记者看到墙上的标牌写着中国农业银行某分行的字样，“主要办理二手房按揭贷款，按照贷款金额的1.5%收取服务费，提前还款也可以找我们，收600元就可以了。”工作人员称。

　　二手房按揭贷款必须通过担保公司？

　　是否办理二手房按揭必须通过担保公司？建设银行某支行贷款部的工作人员介绍，并非提供二手房按揭贷款的银行都要求担保，比如个人就可向建行申请办理。银行不会指定担保公司，不会制定担保服务费的收费标准，更不可能在担保公司设立柜台。

　　那么，在贷款过程中担保公司究竟扮演着什么样的角色？担保公司为什么会挂银行的牌子？据秦某介绍，在二手房买卖过程中，买方要先获得银行的承诺放款书，卖方在确认买方能够获得银行贷款时才能给买方过户房产证，也就是说在买方申请贷款时还并没有获得房产证，银行是不可能在这个房子上做抵押贷款的，所以在从贷款到出产权证的这段空档期，就需要一个实体来承担连带担保责任。至于有些担保公司在办公室挂银行的牌子是为了“掩人耳目”，“这样看起来会正规一些！”秦某称，个人向银行贷款手续繁杂，审批速度慢，而担保公司由于一些特殊原因可以规避这些麻烦。例如，个人贷款银行审批过程也许长达2个月，但如果通过担保公司，两周即可放款，这也是导致担保公司生意火红的原因之一。

　　【律师说法】

　　存在灰色地带 担保行业亟待规范

　　据秦某透露，目前在成都的担保公司有几百家，也不乏信誉良好的担保公司，但总体上来说让人放心的并不多。秦某说，担保公司实际生存在监管的灰色地带，因为它虽然是一般企业性质，做的却是金融服务机构的事情，但又不属于金融机构体系。

　　四川博思律师事务所律师秦少华告诉记者，中介公司与担保公司之间有利益挂钩，介绍购房者通过担保公司贷款在行业中非常普遍。作为初次购房的购房者并不了解按揭贷款的程序，因此很容易被中介公司钻空子，莫名其妙地就交纳了几千元的担保服务费。

　　对于一些担保公司挂着银行牌子实施担保的行为，秦少华指出：这些公司实际上在变相行使银行的职能，在没有向购房者明示的情况下欺骗购房者赚取担保费，实质上已经构成民事诈欺，购房者可向法律部门提起诉讼，要求退还担保费用。秦律师提醒购房者，在签合同前期，要与中介公司明确贷款细则，谨防中介公司打擦边球。对于现存的不规范的担保公司，秦少华认为目前监管很不容易，一方面法规并不完善，另一方面很多购房者并不知情，即使知道了也因为数额不大，不会主动去举报。

　　不过，这样的情况在未来或许会有改变。据记者了解，有关方面已相继发文要求加强融资性担保业务的监管工作。“相信随着一些监管细则的出台，担保行业将会逐渐规范起来。”秦律师最后说。