在房价日益暴涨的当下，二手房交易日渐火爆，可部分购房人在用尽九牛二虎之力签下房屋买卖合同之后，却发现本应到手的房并非那么“唾手可得”。近日海淀法院针对二手房交易过程中常见纠纷及其所涉及的法律问题进行了调研，发现“交完全款却难过户”，“配偶一方擅自卖房”，“付完定金合同无效”等情形最易引发纠纷。为此，海淀法院提醒，房产登记是确定产权的唯一依据，签订购房合同前最好向房屋登记管理部门申请查询相关资料。
不看登记交全款 “所买非人”难过户
王先生经某中介公司介绍，与马女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王先生购买马女士位于北京市海淀区的一处房产，合同对双方基本权利义务作了约定。合同签订后，王先生按照约定向马女士支付了全部购房款300万元，并向中介公司支付了佣金4万元、抵押登记费80元以及评估费400元。
不料，当王先生兴致勃勃的与马女士前往房屋登记部门办理过户登记时，却被告知该房屋登记在他人名下，因此无法办理过户手续。马女士见此，本就觉得房价“亏了”，便顺水推舟，告知王先生反正房子也过户不了了，要求解除合同。
无奈之下，王先生将马女士起诉至法院，要求继续履行合同。
法官提示：《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产登记簿由登记机构管理；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
由此可见，我国实行不动产登记管理制度，不动产登记是确定产权的唯一依据，在进行二手房交易的时候，买方可以向房屋登记管理部门申请查询、复制该房屋的登记资料，查询房屋的权属情况，全面了解房屋的情况，以免“所买非人”，因权属纠纷发生履行障碍。
夫妻一方擅卖房 买方可善意取得
今年8月，王小姐一纸诉状，将其丈夫郑先生和刘小姐告上法庭，要求法院确认丈夫与刘小姐于年初签订的《房屋买卖合同》无效。
面对王小姐的起诉，郑先生是“自家人说自家话”，答辩称房子确实是背着王小姐卖的。
作为购房者，刘小姐则表示，当初签订合同的时候不知道房子是郑先生与王小姐的夫妻共同财产，现在房款已经交付且房屋已经办理了产权转移登记，不同意王小姐的诉讼请求。随后法院查明，涉案房屋确实是王小姐与郑先生婚后共同购买，但是房产证只登记了郑先生的名字。
后来，郑先生做生意欠下巨额债务，便擅自将房屋卖给刘小姐，并谎称该房是自己的个人财产。现在刘小姐已经付清房款，房屋已办理完产权过户手续。鉴于查明的实际情况，法院最终认定刘小姐的行为构成善意取得，判决驳回了王小姐的诉讼请求。
法官提示：法律禁止无处分权人擅自处分动产或者不动产，同时又设立第三人善意取得制度，以保护善意第三人，维护市场秩序的稳定。
具体到房屋买卖交易中，很多可能会涉及到房屋属于夫妻共同财产、遗产，或者房屋上面设有其他权利如抵押、担保等，如果擅自处分，很可能就会诱发房屋共有人或者权利人起诉房屋买卖合同无效的纠纷，影响生产和生活。
因此，在进行二手房屋交易的时候，买方应尽量了解清楚房屋是否属于夫妻共同财产、遗产，或者房屋上面是否设有其他权利如抵押、担保等，尽量要求卖方全面陈述自己的家庭情况以及房屋涉及的担保、抵押等情况，提供家庭户口簿、结婚证等，以免引发纠纷。
轻信他人付定金 合同无效获赔难
远在美国的王先生口头委托国内的父亲代为出售其房产。在中介公司的促成下，李先生与王父签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买王先生所有的位于海淀区中关村的房屋一套，合同约定价款为259万元。合同签订当天，王父表示王先生在国外，办理委托手续需要使馆公证，一时办不下来，可以先签订房屋买卖合同，尔后将使馆公证的委托书带来。王父并自行书写委托书一份以及保证书一份，保证其代为售房的签字均合法有效。
李先生买房心切，考虑到王父是王先生的父亲，在电话与远在国外的王先生沟通之后便仓促与王父签订了合同，并向王父支付定金5万元。合同签订后两个月，当李先生再次与王先生联系交付房款并出示委托书时，王先生表示，不认可李先生与王父签订的合同，也不愿意出售房屋了。法院最终以王父是无权处分人，没有合法的委托手续且王先生事后也未追认为由，确定了李先生与王父签订的合同无效。
法官提示：根据《民法通则》规定，公民、法人可以出具委托手续，通过代理人实施民事法律行为。在没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
上述案件中，李先生在王父没有合法委托授权，事后也没有得到王先生追认的情况下签订房屋买卖合同，只能吃了这一“哑巴亏”，致使竹篮打水一场空。通过该案例，提醒广大的买房人，在遭遇“非房主”的情况下，一定要让对方出示完整的有效的委托手续，当事人在国外的，其委托手续应经过使领馆公证，同时不要轻信他人的允诺，要有积极取证意识，多收集有利于自己的证据，免得最后闹得“哑巴吃黄连，有苦说不出”。（卢秋）
