编辑同志:

　　半年前，我与林某签订了一份房屋互换协议，即置换合同，约定将我所拥有产权的房屋与林某所拥有产权的房屋进行交换。合同签订的次日，双方分别搬至置换后的房屋居住，但由于房管部门搬迁等客观原因一直没来得及办理产权变更登记。后因我急需用钱，经林某同意，我将置换后的房屋卖给了钱某。可我拿到房款后，林某却要我分给其一部分作为额外“补偿”。因被我拒绝，林某拒不以所有人的身份给钱某办理产权过户手续。请问，如果房屋没有变更登记，我就不能取得产权吗?

　　读者　孙林艳

　　孙林艳读者:

　　林某无权拒绝履行与你的置换协议，应当协助钱某办理产权过户手续。

　　一方面，你与林某所签订的房屋置换合同已经成立并生效。《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”物权法第15条也指出:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”即你与林某签订房屋置换合同后，虽未办理产权变更登记，但由于双方并未在合同中明确约定必须经过变更登记后方为有效，且彼此已互换居住，因此你们的置换合同有效。而且，未办理变更登记仅仅是因为房管部门搬迁等客观原因，而非彼此对置换的反悔，故该合同对双方具有法律约束力。

　　另一方面，你虽未取得对林某房屋的产权证，但同样有权出卖。合同法第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，虽然你与林某并未办理产权变更登记，你并非林某房屋法律意义上的所有人，表面看来你仍属于无处分权人，无权将该房屋出卖给钱某。但是，鉴于林某当时已经同意置换房屋，不协助钱某办理过户手续也仅仅是因为你没有给其一部分房款作为额外“补偿”，而非针对你与钱某的买卖合同，故你与钱某签订的合同有效。林某应当协助钱某办理过户手续。物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，虽然置换合同有效，但不发生效力，但法律另有规定的除外。由于所涉房屋没有过户，不发生所有权的变更，如果林某确实不愿意过户，由于合同已经生效，林某应当支付合同不能履行的违约金。