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购房四年 依然是无证户主 |
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青年报 付毳
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商品上市销售要有许可证，这是产品合格的一个标志，我们一生中可能只购买一次的房子，销售之时也要“证件俱全”，这其中包括开发商在交付时应取得商品房质量合格证、交付使用许可证、房地产权证(大产证)，应向业主提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
如果签了合同，付了定金，甚至已经搬家入住了几年，却迟迟拿不到开发商办理的产证，那么，业主拥有的房产就是无证的房产，这样的房产不能买卖，也不能抵押，甚至会影响到一些日常生活中的琐事。今天，我们集合了几个类似的案例，希望给读者们提个醒。
【案例一：曹杨五月天】
购房4年房产证仍在办理
2004年1月，邱女士购买了曹杨五月天的楼盘，该楼盘为全装修楼盘，当时的购买价格为76万元，之后的4年里，邱女士一家就被这个房子死死地困住了，先是晚交房，原本2005年可以交付的房屋，直到2006年1月才拿到钥匙入住，接下来的日子里就是墙体渗水、发霉，地砖开裂，几经修补，新房子已经成了旧房子。
而最令邱女士和同期150户左右业主烦心的事情还不在于此，从2004年到2008年，购买了4年的房子迟迟拿不到房产证，无数次的接洽，无数次的争吵，前两年，开发商一直承诺，并用打欠条的方式延后支付违约金，但到了2008年以后，开发商开始采取回避不接待的态度，有些业主诉诸法律，赢了官司，却依然拿不到赔偿，150余户业主，每户累计10万左右的违约金，大家望眼欲穿，不知道什么时候才能为自己的房子拿到合理的身份。
开发商说法：
该给的我们一定给，给赔的也一定会赔，但是现在公司的经济实力做不到这一点，希望业主耐心等待。
业主要求：
因为开发商无法按期提供大产证，有些业主表示拒绝办理收房手续，并要求开发商承担违约责任。另外也有些业主认为，无法提供大产证即已违约，业主收房，并不能减低开发商违约的责任和相应的赔偿金额。
律师支招：
本案中开发商故意延迟办理大产证的行为已经构成了违约，但问题是，办理大产证不单单依靠开发商申请，还涉及到众多相关审批部门，因此购房者往往很难通过起诉的方式直接要求开发商办妥房屋大产证。在这样的情况下，购房者较为实际的选择只能是要求开发商承担违约赔偿责任。
据《上海市商品房预售合同》标准合同第十条规定，如果开发商未按照约定时间办妥大产证，购房者有权利解除合同并退房，但并没有对关于违约金的计算方法进行约定。在这样的情况下，若购房者为此房屋发生的利息及其他费用，应由作为违约方的开发商承担。如果由于房价上涨等原因，购房者不愿意退房，则可要求开发商承担违约金。
【案例二】
无证卖房法院相见
徐某于2002年1月8日与A房地产公司签订了一份购房认购书。双方约定，徐某购买A房地产公司房屋一套，房价款为23．7万元，同时，双方在认购条件一款中作出约定。后徐某得知开发商没有预售许可证，又提出待开发商取得预售许可证后再签订预售合同并付首付款，被开发商拒绝。这种情况下，徐某将A房产公司诉至法院，要求双倍返还定金6万元。
合同约定：
双方约定：认购方在签订认购书时交纳认购定金3万元，于2002年1月21日至1月30日期间，携认购书及其他相关文件到销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订商品房预售合同及其他相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处理，且认购方已交定金将不予退还。
律师支招：
签订预售商品房之前签订的认购书或订购单，其性质有两种：一是预约合同，即约定将来签订正式的商品房买卖或预售合同；二是如果认购书或订购单具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按约定收取购房款的，则认购书、订购书属商品房买卖合同。认购书或订购单中约定认购金或定金，双方并无约定如未能签订合同，要求双倍返还或不退定金等约定的，则认购金或定金只具有预付款的性质。如双方未达成商品房买卖协议，定金或认购金应退还。
法律规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，徐某和A房产公司未签订商品房买卖合同的原因是A公司未取得预售许可证，因此，基于一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按定金罚则处理，二审法院的判决是正确的。
【案例三】
房屋卖出概不负责
2002年6月，陆先生购买了位于长宁区某项目的一套期房。开发商答应入住一年内办好各种产权手续。到2004年6月，约定办理产权的时间到了，但由于项目抵押方面的问题，开发商一直没能办理这套房所在楼栋的大产权，也没向业主提供房屋实测面积图，因此，陆先生无法办理房产证。因为这个原因，他也没去交契税等相关税费。
为尽快拿到产权证，陆先生经常去找开发商，先是口头催促其办理大产权，后来又多次发函书面催告，但开发商始终置之不理。
合同约定：
双方在购房合同第15条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的365天内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人应按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”
同时，双方在购房合同的《补充协议》里还约定：“出卖人应与买受人共同办理房屋立契过户手续。”签约后，陆先生付清了全部房款67.5万元，并于2003年6月入住。
律师支招：
按合同约定，要求开发商赔偿本案是一起典型的因开发商责任导致购房人无法取得房产证的纠纷。解决此类纠纷的首要依据是双方签订的购房合同。
本案中陆先生与开发商所签购房合同文本采用的应是建设部2000版的《商品房买卖合同》示范文本，该版合同第15条是关于产权登记的约定。其中，对于因出卖人责任导致产权登记迟延的情形设计了两种可供选择的处理方式：一是买受人退房，出卖人退还房价款并按约定标准赔偿买受人损失；二是买受人不退房，出卖人按约定标准支付违约金。
如果双方约定的是第二种处理方式，并确定了按已付购房款5%计算的违约金标准，那么，本案中的陆先生就可以凭此合同并根据《合同法》有关规定，要求开发商继续履行产权登记的义务并赔偿违约金。
●链接
关于房产证的小知识
按照上海市政府和房地产管理部门的规定，房地产开发企业交付新建商品房屋必须符合以下条件：
一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
二、住宅房屋所属的楼(幢)取得了上海市新建住宅交付使用许可证。
新建住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
三、办理了房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。
实际上，只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。未取得“大产证”的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋(一般以交钥匙为标志)的，买方应拒绝接受。
根据国家有关法律规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 | |
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