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业内揭秘房产证逾期四大症结 |
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上海法治报 李欣 丁孙莹
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揭秘
四大症结直指房地产业频现产证逾期的原因
记者了解到，近年来，类似这样 “交房容易办证难”的局面不止发生一次。采访中，一些资深业内人士向记者透露，楼盘规划不符规定、开发商自身经营问题、政府相关职能部门审批流程等，都会对产权证的按时办理造成连锁影响。 “但最根本的原因是现行的标准 《房屋预售合同》中，并没有关于逾期办证的赔偿条款，使开发商有机可乘。”
原因一：规划不当使得办证困难
据业内人士介绍，楼盘规划出现问题，常常是导致开发商大产证办理困难的主要原因。 “开发商在建造楼盘的过程中，没有进行全面的考察和周密的布局，最终导致所建楼盘规划上有问题。”而一旦规划出现问题，导致的直接结果可能不仅仅是逾期办证，甚至是无法办证。
“九亭附近有一个楼盘，由于规划不当，开发商将一幢房子建在两个区的交界处，导致此房归属不明，无法办理产证。”
业内人士表示，对由此引发的办证难，开发商应承担主要责任， “之所以出现规划不当，主要是开发商在建造楼盘时，为了牟取最大利益，并没有把相关手续都办理清楚，甚至往往 ‘建一段算一段’，等发现规划出问题时为时已晚。”
原因二：违规建设导致审批艰难
即便是规划没有问题，但在具体操作时，由于违反了国家的有关规定和限制，也可能导致楼盘无法办理大产证。
“很多楼盘的大产证往往卡在 ‘容积率’上。”一位规划部门人士告诉记者。
“简单来说，容积率直接影响楼盘的绿化率。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。”
他表示，若开发商仅从赚钱的角度考虑，而不顾及居住需求，建造的楼盘容积率超过规定的标准，就无法在政府部门审批通过， “产权证也就无从办理了。”
原因三：逾期交房引发逾期办证
业内人士还指出，相关职能部门没有起到积极的监督作用，也是原因之一。
据介绍，政府部门原因中典型的为动拆迁房。 “由于在动拆迁的过程中遇到钉子户、拆迁补偿等各种问题的阻挠，导致拆迁不能及时完成。”于是，土地逾期交付，引发连锁反应：接手土地的开发商不得已逾期建房、逾期交房，最终逾期办证。
“在购买、建造、销售楼盘的过程中，由于经营不当或者管理不善所引起的资金短缺，导致暂时无法办理产证的情况也不少见。”业内人士透露，周浦镇有一个楼盘，开发商建造、销售之后携款逃逸，留下业主们空守 “无证房”。
原因四：逾期办证赔偿条款缺失
“而让开商逾期办证最根本的原因还在于，目前使用的标准 《房屋预售合同》中，没有关于逾期办证的赔偿条款。”曾代理过万邦产权证纠纷的联合律师事务所马康年律师表示，这无形中给开发商提供了可趁之机， “客观上 ‘纵容’了开发商不办产证也高枕无忧。”
原来，在 《房屋预售合同》上，对逾期交房的赔偿约定明确， “第十一条写明了交房的日期，第十二条则标明，逾期交房需要赔偿的金额。”相对而言，在这份合同上，对于开发商逾期办证的限定就宽松得多。
“一来，不存在逾期办证具体的赔偿条款；二来，合同上唯一的限制就是，规定业主在开发商逾期办证的情况下， ‘有权单方面解除合同’的选择性条款。”马康年指出，这样的条款，可操作性极低， “近几年来，房价窜红，业主一般不愿意解除合同，按原价将房产 ‘退还’给开发商。”
支招
逾期办证可诉讼解决
那么，逾期办证能否提前避免呢？
“基本是 ‘防不胜防’”，代理了多起类似案子的马康年律师指出，现阶段大部分业主购买的是期房，在业主买房时，开发商其实尚未拿到 《新建住宅许可证》，“在拿到两证一书，高层建到7层，多层封顶时，开发商即可领取 《预售许可证》，楼盘就开始出售了。”
楼盘的出售往往是在没有大产证的前提下进行的，因此购房的业主们根本无法预知大产证的办理是否会遭遇阻碍。
既然防不胜防，业主们究竟该如何处理这样的情况？
“2003年最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，使得业主通过诉讼索要逾期办证违约金成为可能。”
《解释》中的第十八条明确规定，开发商承担违约责任的方式为违约金。 “违约金从合同约定或法定期限内未履行相应办证之日起算，以央行逾期贷款利息的标准来计算的。”马康年说，参考司法解释，业主们完全可以通过诉讼，从违约的第一天开始，直至产证办出时为止，获得违约金。
“为了避免不必要的纠纷，开发商在产证办理的问题上可放宽时限。”马康年建议，在 《房屋预售合同》中，开发商可以将办理产证的时限适当放宽，给买受双方留有余地， “但这并不代表着开发商可以不积极地办理产证。应立足诚信，尽快兑现对业主的承诺。”
链接
万邦产证事件结果
2006年10月，徐汇区法院将1700万元执行款发放给万邦都市花园的361名业主。之前，因开发商万邦久久不予办理房屋产权证明，来自万邦都市花园的业主在上海多家法院提起诉讼。
在入住小区长达两年的时间里，共有800多户业主未取得房屋产权证，累计共向法院提起了319起诉讼，向开发商索赔因产证拖延产生的违约金。对此法院陆续作出判决，万邦应支付每户业主违约金4万至5万元。此后，业主陆续收到开发商发来的办理产证通知书，业主的权益终于得到了落实。 | |
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