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房屋归属看产证还需查底细 |
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温州日报 姜剑
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今年7月1日，由国家住房与城乡建设部颁布的《房屋登记办法》将正式实施。作为与《物权法》相配套的规章，《办法》与购房者、开发商、政府房屋登记机构紧密相关，它到底给购房者或房屋所有人带来什么样的好处？又解决了什么样的问题？近日，记者采访了有关部门负责人和部分房产中介、法律人士。
登记簿是房屋真正的“身份证”
案例：
甲与乙订立买卖合同，将自己的房产以100万元转让给乙，乙按合同规定预付房款，同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。又有不知情的丙与甲协商欲买甲的房产，出价105万元，甲转而将房产卖给丙，并与丙一起办理了房产过户登记，领取了房产证。
《办法》内容：
第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第五条第二款房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
解读：
这一款是按照《物权法》要求确定的，它强调了登记的效力，产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。
此案例中，由于甲与丙已经办理了房屋过户登记手续，因此法律保护丙对该房产的所有权，而乙对该房产不享有所有权，他只能根据购房合同请求甲承担赔偿损失等违约责任。
专家提醒，签了合同还必须办理房屋权属转移登记手续，不办理登记,即使已经占有或使用了所买卖的房屋，也不能取得所有权。
预告登记防止“一房多卖”
《办法》内容：
第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。
第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
解读：
同样以该事件为例，甲与乙双方签订合同后，如果乙担心甲反悔，可按合同约定到房管部门进行预告登记，这样，即使丙能出更高的价钱，也无法与甲到房产部门办理房屋的转移登记。
该条款同样适用一手房。比如，某人看中了一新楼盘的某套房源，他在签订购房合同交了首付买了期房之后，就可以凭借商品房预售合同到有关部门办理“预告登记”，在登记簿上写明某栋楼某套房已经卖给了某人。这样就把消费者要求开发商交房和办理产权过户等预售合同上的权利，先登记下来了。经预告登记后，开发商就不能将该房另售他人。一位从事房地产领域案件代理的律师称：“这是首次细化明确了期房的权属问题，能为众多购买期房的百姓提供法律保障。”
夫妻共有房屋房产证写俩名
案例：
王女士住的房子是婚后买的，但丈夫却背着她，想把房子卖了，办过户手续时出了麻烦。据了解，目前法院每年受理的二手房买卖纠纷案件中，因卖方配偶不知情而产生的纠纷案占了不小比例。
《办法》内容：
第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
解读：
对夫妻共有房屋《房屋所有权证》只注明丈夫或妻子的姓名，容易引起产权纠纷。7月1日起，对夫妻共有房屋《房屋所有权证》将同时注明夫妻二人的姓名，且标明“共有”字样。如果只登记一方名字，则不视为共有财产，登记方单方享有对该房屋的处置权利，登记机关无需再考虑隐性共有人问题。
登记公共设施可明确所有权
案例：
“停车场、健身设施、顶楼公共阳台到底属于开发商还是我们？”常常有业主发出疑问，却因为开发商初始登记时的模糊，引得纠纷不断。
《办法》内容：
第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
解读：
《办法》还将登记延伸到小区，主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现，有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。据介绍，其实在众多的小区，绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。对建筑物区公共所有权进行登记，可极大减少开发商和业主对此产生的争议。
买房前最好查询房屋登记状况
《办法》内容：
第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
解读：
业内人士提醒，为了保护自己的权利，在房产交易的过程中，要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。“如果要买房子，首先看看这个房子是不是属于交易对象的，第二这个房子是不是有一些限制交易或者转让的条件，比如说房主是不是欠别人的钱，房屋已经被法院查封了，或者说这个房子到银行申请贷款已经被抵押等等。”海螺置业常务副总经理陈志仁说。
此外，《办法》还涉及了商品房房屋买卖、抵押等情况。例如，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料等等。也就是说，一些延时或无法取得房产证的商品房购买者可以到相关部门询问开发企业是否存在以上问题。
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