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案例解析:买卖尚未取得产权证房产有风险 |
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京华时报 赵丽萍
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案例：
2007年6月，郑先生通过某经纪公司与王女士签订了购买昌平区天通苑小区一套房产的合同，当时出售的该房产尚未取得房屋所有权证。由于当时双方商谈的价格对买方来说很满意，因此买方并未在意房产的所有权证问题。再加上经纪公司办事人员允诺说可以托关系帮王女士把房产证办理下来，因此三方签订了居间合同及买卖合同。
2007年7月，经纪公司用买方郑先生交付的30000元定金中的11800多元代王女士交了办理产权证所需的税费，王女士于7月17日拿到了房屋产权证。但随后王女士于7月26日将房产又出售给了第三人周先生，并于当天办理了过户手续。2007年11月，郑先生和经纪公司将王女士告上了法庭。
本以为王女士的行为构成根本违约肯定败诉，结果法院审理后认为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，未依法领取权属证书的房产不得出售，郑先生与王女士签订的房产买卖合同因违反了该法律的强制性规定因此合同无效。由经纪公司返还由其代为保管的郑先生所交付的30000元定金，由王女士返还由郑先生代其支付的办理产权证所需的税费8800多元，另外3000元因无证据证明是由房产登记部门人员收取，因此法院不予保护。
最终，郑先生没能买到房子，而且一、二审诉讼时间累计超过了半年，浪费太多精力。
北京中原三级市场部律师：
法律规定未取得房屋所有权证的房产不得出售，买方购买这样的房产风险相当大，特别是当卖方在拿到产权证后又将房产转让给他人的，买方根本无法追究卖方的违约责任，因为违约责任的成立前提是合同有效。买方仅能依据合同无效要求卖方返还已支付的钱款。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定条件的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(三)依法收回土地使用权的；
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(五)权属有争议的；
(六)未依法登记领取权属证书的；
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
律师提醒：
消费者在进行二手房交易过程中，对于没有产权证的房产，购房客户一定要注意，因为，此时签订的买卖合同在法律上是无效的，一旦在卖方取得产权证后反悔将该套房屋另行出售给第三方，这样势必会给最初签订买卖合同的购买方造成一定损失。 | |
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